Jak wybrać i kupić mieszkanie pod wynajem?

Inwestycje mieszkaniowe z przeznaczeniem na wynajem są dziś jednym z głównych motorów popytu na rynku pierwotnym. Inwestorów kusi wysoka rentowność najmu, przy niskich stopach procentowych i ciągle atrakcyjnych cenach mieszkań. Cała sztuka polega jednak na dobrym wyborze nieruchomości.

Obecnie rentowność najmu mieszkań w największych miastach Polski szacuje się na około 4,5 – 5 proc. rocznie. Tendencja jest wzrostowa. W swoim raporcie  NBP podaje, że „Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż lokaty bankowej, 10- letnich obligacji skarbowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

Druga część informacji jest szczególnie optymistyczna dla tych, którzy wynajmują mieszkania kupione na kredyt w okresie górki cenowej z lat 2006 – 2008. Dziś po spadku cen nieruchomości, ich mieszkania nie są sprzedawalne bez straty. Jeśli więc taki właściciel chce realizować kolejne plany życiowe (przeprowadzić się do innego miasta, zmienić mieszkanie) pozostaje mu w praktyce tylko wynajem. Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie raty kredytów, co pozwala wypracować większe zyski z najmu, które mogą posłużyć np. do nadpłacania zobowiązania kredytowego.

Lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja

To podstawowe słowo, które musimy mieć w głowie, jeśli chcemy zarabiać na wynajmie. Chodzi nie tylko o wybór konkretnej dzielnicy miasta, ale i samego miasta. Musi być to ośrodek przyciągający ludzi, a nie taki, z którego osoby wyjeżdżają. Liczy się więc atrakcyjny rynek pracy, niskie bezrobocie, nowe inwestycje, obecność szkół wyższych. Tego typu informacje znajdziemy w różnych rankingach atrakcyjności miast, jednak w praktyce polski rynek najmu ogranicza się do największych metropolii, takich jak: Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk i Poznań. Wiodące aglomeracje przyciągają absolwentów, nowe inwestycje i osoby szukające zatrudnienia. Tu jest najniższe bezrobocie w kraju (poniżej 5 proc.). Nieco gorzej przedstawia się sytuacja Łodzi – miasta borykającego się z problemami demograficznymi i odpływem mieszkańców, natomiast rośnie atrakcyjność niektórych miast wojewódzkich na ścianie wschodniej – m.in. Rzeszowa.

Druga sprawa to oczywiście wybór lokalizacji w samym mieście. Sukces rynkowy zapewniają lokalizacje centralne, ale też ceny mieszkań są tam najwyższe, dlatego dobrym rozwiązaniem może być poszukiwanie wśród lokali do remontu lub w ramach licytacji komorniczych. Na rynku pierwotnym natomiast centra miast zawsze wiążą się z cenami znacznie powyżej średnich. Decydując się na taki zakup, jeśli chcemy uzyskać wysoki zwrot, powinniśmy zaadresować naszą ofertę do konkretnego klienta. Przykładowo – mieszkanie na wynajem w nowym, luksusowym apartamentowcu w centrum Warszawy, raczej będzie za drogie dla studentów, natomiast może być atrakcyjne dla klienta biznesowego.

Jednak liczy się nie tylko ścisłe centrum. Sukces rynkowy da nam lokalizacja w pobliżu uczelni wyższej, czy też w rejonie zagęszczonym od biurowców (np. Służewiec w Warszawie). Atrakcyjność nieruchomości podnosi sąsiedztwo terenów zielonych, parków, obiektów rekreacyjnych, placówek medycznych, sklepów oraz oczywiście paleta wygodnych połączeń  z pozostałymi częściami miasta. Z tego ostatniego względu może się okazać, że mankamenty dalszej lokalizacji niweluje położenie mieszkania blisko stacji metra, z szybkim połączeniem do centrum.

Metraż, piętro, wyposażenie

Decydując się na kupno mieszkania pod wynajem powinniśmy szukać raczej wśród przeciętnych metrażów. Najtrudniejsze do wynajęcia są mieszkania duże, przez co rozumiemy powierzchnię powyżej 70 mkw. Z kolei kawalerki cieszą się pewnym zainteresowaniem, jednak decydując się na taką nieruchomość, sami zawęzimy sobie grupę potencjalnych odbiorców do tzw. singli. Lepszym rozwiązaniem są małe dwa pokoje – w których mogą mieszkać nawet trzy osoby i są zdecydowanie praktyczniejsze. Obecnie na rynku największym wzięciem cieszą się właśnie takie metraże: dwa pokoje, maksymalnie do 50 mkw.

Jeśli chodzi o piętro: nie warto celować w piętra skrajne – tzn. parter bądź samą górę. Oba mają istotne wady i mogą zrazić cześć klientów. Na górę na pewno nie zgodzi się rodzina z dzieckiem, zwłaszcza jeśli budynek będzie pozbawiony windy. Z kolei parter wiąże się z mniejszą prywatnością, poczuciem bezpieczeństwa i większym „tłokiem” na piętrze. Stąd najlepiej wybrać lokal na kondygnacji pośredniej. Istotną zaletą dla każdej grupy najemców będzie dysponowanie miejscem parkingowym.

Jeśli natomiast chodzi o wyposażenie – wiele zależy od tego, komu chcemy mieszkanie wynająć. Jeśli lokal jest „goły”, a więc pozbawiony sprzętu AGD, mebli itd. raczej nie możemy liczyć, że zainteresują się nim studenci, czy osoby wchodzące na rynek pracy. Tacy ludzie nie mają zazwyczaj środków ani czasu, by urządzać mieszkanie. Stąd lokal powinien mieć niezbędne sprzęty. Standardem jest Internet.

Nieruchomość bez wyposażenia chętniej wynajmie natomiast rodzina, która przeprowadza się do nowego miasta. Taki najemca może być skłonny samodzielnie umeblować mieszkanie i raczej będzie zainteresowany wynajmem na dłuższy czas. Z kolei klient mieszkań typu apartament, a więc segmentu premium może wymagać pełnego wyposażenia o wysokim standardzie – włącznie z zastawą kuchenną, pościelą, ręcznikami itp.

Marketing, ogłoszenie

Wystawiając mieszkanie na wynajem warto zdawać sobie sprawę z jego mocnych i słabych stron oraz skierować ofertę do konkretnej grupy odbiorców.  Zdjęcia, którymi okrasimy ogłoszenie, muszą być atrakcyjne, wyraźne i obszerne (w mieszkaniu posługujemy się zazwyczaj obiektywem szerokokątnym) i co ważniejsze – oddawać stan faktyczny, podobnie jak i opis. Warto zastanowić się nad skorzystaniem z usług typu home staging, czyli upiększenia mieszkania, tak by robiło lepsze wrażenie.