Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca?

Przy wyborze optymalnej oferty kredytu hipotecznego wiele osób zwraca uwagę przede wszystkim na niskie koszty wstępne i jak najniższe oprocentowanie kredytu. Tymczasem bardzo ważnym elementem każdej oferty jest możliwość dokonywania wcześniejszej spłaty kredytu. Odpowiednio zrealizowana nadpłata daje możliwość znacznego ograniczenie kosztów odsetkowych i skrócenia okresu kredytowania. Czyli to, na czym większości osób zależy.

Czym jest wcześniejsza spłata kredytu?

Nadpłata kredytu to wpłata każdej dodatkowej kwoty poza obsługą bieżących rat kapitałowo-odsetkowych i przeznaczenie jej na spłatę kapitału kredytu. Wcześniejsza spłata kredytu może być częściowa lub całkowita. Należy pamiętać, że banki mają swoje indywidualne zasady dotyczące sposobu dokonania nadpłaty kredytu i przeliczenia kredytu po wcześniejszej spłacie.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Zgodnie z ustawą o kredytach hipotecznych z 2017 roku banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu w wysokości nie wyższej niż 3% od nadpłacanej kwoty i tylko przez okres pierwszych 3 lata od daty uruchomienia kredytu.

Czy warto nadpłacać kredyt w okresie pobierania przez bank prowizji za wcześniejszą spłatę?

Wiele osób wstrzymuje się z dokonywaniem nadpłat kredytu do zakończenia okresu pobierania przez bank prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Czy słusznie?

Wystarczy bardzo proste działanie matematyczne, by się o tym przekonać. Przeanalizujemy to na konkretnym przykładzie: kredyt 400 000 zł, oprocentowanie 9,0%, okres kredytowania 25 lat, rata 3.357 zł, nadpłata 40.000 zł, prowizja za wcześniejszą spłatę 2% tj. 800 zł.

Nadpłata 40 000 zł pozwala na obniżenie raty do poziomu 2.855 PLN i zmniejszenie odsetek od następnej raty o ok.336 zł. Wystarczy zatem ok. 3 miesięcy, by strata z tytułu prowizji została zniwelowana. 3 X 336 zł = 1.008 zł. W każdym kolejnym miesiącu zapłacisz niższą ratę kredytu i w całym okresie kredytowania zyskasz nawet 77.853 zł. A wszystko to za cenę 800 zł prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Warto? Warto!

Uwzględnienie prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu w momencie wyboru banku

Jeśli zamierzasz cyklicznie nadpłacać kredyt hipoteczny, powinieneś uwzględnić prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu porównując oferty różnych banków. Istotne jest, aby bank oferował zerowe lub jak najniższe koszty prowizji za nadpłatę kredytu. Dobrze jest również, aby bank umożliwiał dokonanie nadpłat poprzez bankowość elektroniczną lub infolinię bez konieczności każdorazowej wizyty w banku. Warto również sprawdzić czy bank po nadpłacie kredytu umożliwia zamiast zmniejszenia raty kredytów skrócenie okresu kredytowania bez konieczności podpisywania aneksu do umowy i ponownego przeliczenia zdolności kredytowej.

Co jest korzystniejsze – skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty?

W każdym banku po dokonaniu nadpłaty kredytu dostępna jest opcja obniżenia raty przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania. W niektórych bankach dodatkowo możesz wybrać skrócenie okresu kredytowania przy pozostawieniu wysokości raty sprzed wcześniejszej spłaty kredytu. Na co warto się zdecydować? To zależy od indywidulanej sytuacji każdego kredytobiorcy. Jeśli dotychczasowa rata jest dla ciebie na akceptowalnym poziomie, to zalecam skrócenie okresu. Daje to najbardziej wymierne korzyści odsetkowe, a w samej racie lepszy stosunek kapitału do odsetek bieżących. Jeśli natomiast obecna rata kredytu jest zbyt dużym obciążeniem domowego budżetu warto się zdecydować na obniżenie raty i utrzymanie dotychczasowego okresu kredytowania.

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny dla singla – o czym warto wiedzieć?

Jak to wygląda z ekonomicznego punktu widzenia?

Kwota kredytu pozostała do spłaty – 350 000 zł, oprocentowanie 9,0%, okres kredytowania 22 lata, rata 3.049 zł, prognozowana wysokość odsetek 454.956 zł.

Zróbmy nadpłatę w wysokości 35.000 zł i przeanalizujmy jak będzie wyglądał kredyt w obydwu opisanych powyżej opcjach.

1. Skrócenie okresu kredytowania

W przypadku skrócenia okresu kredytowania przy zachowaniu dotychczasowej raty otrzymujemy kredyt na 199 miesięcy, czyli o 67 miesięcy krócej. Dodatkowym plusem jest wysokość odsetek na poziomie 292.463 zł, a więc ok. 162.493 zł mniej od odsetek zaplanowanych.

2. Obniżenie raty

W przypadku obniżenia raty kredytu przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania otrzymujemy kredyt w kwocie 315.000 zł na 264 miesiące z ratą 2.744 zł i sumą odsetek do zapłacenia w wysokości 409.468 zł. W ten sposób oszczędzasz 45.488 zł na koszcie odsetkowym.

Widać wyraźnie, że skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie kredytu daje dużo większe oszczędności.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Odpowiedź brzmi – warto! Każda nadpłata kapitału powoduje zmniejszenie salda kredytu i naliczenie niższych odsetek. I to niezależnie od tego czy po nadpłacie zdecydujesz się na skrócenie okresu kredytowania czy zmniejszenie raty kredytu. Dodatkowo jeśli oprócz raty kredytu płacisz co miesiąc ubezpieczenie (np. na życie), które jest wyliczane procentowo od kwoty kredytu nadpłata kredytu spowoduje zmniejszenie również tego kosztu.

Co się bardziej opłaca? Nadpłacanie częściej małymi kwotami czy rzadziej jedną skumulowaną kwotą?

Czy lepiej nadpłacać kredyt częściej małymi kwotami, czy raczej uzbierać większą kwotę i zrobić jedną większą nadpłatę raz czy dwa razy do roku? Z wyliczeń widać wyraźnie , że pierwsza wersja jest zdecydowanie korzystniejsza. Każda kwota, którą nadpłacisz zmniejsza ci od razu kwotę kapitału kredytu, a to sprawia, że odsetki w kolejnych miesiącach liczone będą już od niższej wartości kapitału. Zbieranie większej kwoty celem jednorazowej nadpłaty powoduje, że odsuwasz w czasie moment nadpłaty i przez cały okres gromadzenia zaplanowanej kwoty płacisz odsetki od aktualnego salda kredytu.

Kiedy nie warto nadpłacać kredytu hipotecznego?

Są sytuacje, w których nie warto nadpłacać kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że pomimo wysokich stóp procentowych kredyt hipoteczny to nadal najtańszy pieniądz na rynku. Oprocentowanie w skali roku na poziomie 8,0% dla niektórych ludzi oznacza możliwość wykorzystania własnego kapitału na inwestycje z większą stopą zwrotu. Jeśli masz takie możliwości, w których twój zysk przekracza oprocentowanie kredytu hipotecznego, wówczas wcześniejsza spłata kredytu staje się nieopłacalna.

Czy wcześniejsza spłata kredytu wiąże się z koniecznością spłaty wszystkich odsetek wyliczonych w początkowym harmonogramie?

Wiele osób ma przeświadczenie, że nadpłacanie kredytu oznacza w pierwszej kolejności spłatę odsetek wyliczonych w początkowym harmonogramie lub po prostu wcześniejszą spłatę całych rat kapitałowo-odsetkowych. A to nieprawda. Suma odsetek z harmonogramu jest zwykłą prognozą, szacunkiem kosztów całkowitych przy założeniu, że kredyt będzie spłacany terminowo, bez zmiany wysokości stóp procentowych i bez nadpłacania kapitału kredytu. W rzeczywistości nadpłata kredytu dotyczy wyłącznie spłaty kapitału kredytu.

Całkowita spłata kredytu hipotecznego

Całkowita spłata kredytu polega na spłacie pozostałego salda kapitału kredytu, bieżących odsetek (odsetki, które narosły od dnia, kiedy zapłaciłeś ostatnią ratę) i ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę. Po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu bank będzie potrzebował do 14 dni na rozliczenie całej transakcji. Po tym terminie bank wyda ci dokumenty pozwalające na wykreślenie hipoteki. Z tymi dokumentami należy udać się do sądu celem złożenia wniosku o wykreślenie zabezpieczenia hipotecznego. Koszt wykreślenia hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym wynosi 100 zł. Umowa kredytowa automatycznie wygasa i wszelkie wynikające z niej obowiązki (produkty dodatkowe, ubezpieczenia) przestają obowiązywać.

Jak złożyć dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu?

Część banków daje klientom możliwość złożenia dyspozycji nadpłaty kredytu w systemie bankowości internetowej. Jest to najwygodniejsze rozwiązanie ponieważ nadpłatę można wykonać w dowolnej kwocie, o dowolnej porze i z dowolnego miejsca. Nie trzeba przy tym tracić czasu na jeżdżenie do banku, umawianie się z doradcą hipotecznym, oczekiwanie w kolejce i pisemne składanie dyspozycji nadpłaty. W niektórych bankach możliwe jest zrealizowanie dyspozycji nadpłaty kredytu przez infolinię. Jest to również w miarę wygodne rozwiązanie jeśli nie liczyć czasu oczekiwania na połączenie się z konsultantem.

Musimy zdawać sobie sprawę, że przedterminowa spłata kredytu jest dla banków niekorzystnym działaniem. Im dłużej kredyt jest spłacany, tym wyższe odsetki i więcej pieniędzy w postaci odsetek wraca do banku. W związku z tym część banków świadomie utrudnia wcześniejszą spłatę, stawiając niekorzystne bariery. Dlatego w niektórych bankach nadal dyspozycję nadpłaty kredytu trzeba złożyć osobiście w banku, nierzadko w obecności wszystkich kredytobiorców. Biorąc pod uwagę własne ograniczenia czasowe oraz godziny pracy placówek bankowych stwarza to wyraźne utrudnienie dla przedterminowej spłaty kredytu.

Zwrot kosztów jednorazowych po całkowitej spłacie kredytu

Nie każdy kredytobiorca wie, ale po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego kredytobiorca ma prawo domagać się zwrotu części poniesionych kosztów. Nie dotyczy to odsetek ale prowizji i kosztów ubezpieczenia, które zostały zapłacone jednorazowo w momencie uruchomienia kredytu. Zwrot będzie rozliczony proporcjonalnie do okresu niewykorzystanego. Przykładowo, jeśli prowizja, którą zapłaciłeś wynosiła 5.000 zł, kredyt był przyznany na okres 300 miesięcy, a spłaciłeś go całkowicie po 180 miesiącach to należy ci się zwrot za okres niewykorzystanych 120 miesięcy czyli kwota 2.000 złotych. Część banków zwróci ci tą kwotę bez żądnych dodatkowych dyspozycji, większość jednak zrobi to dopiero po tym jak zawnioskujesz o zwrot tych środków.

Rozmawiając z bankiem na temat zwrotu kosztów jednorazowych warto powołać się na zapis z ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku, który mówi, że : „W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.”