Czy warto spłacić wcześniej kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to z reguły znaczne obciążenie finansowe domowego budżetu. Dla wielu osób to także obciążenie psychiczne. Świadomość posiadania długoterminowego zobowiązania, które co miesiąc, przez wiele lat trzeba regularnie spłacać bywa przytłaczająca. Dlatego niektórzy kredytobiorcy już od samego początku szukają możliwości szybszej spłaty kredytu hipotecznego i pozbycia się tego ciężaru finansowego.

Czy banki dają klientom możliwość wcześniejszej spłaty kredytu?

Możliwość nadpłaty kredytu hipotecznego lub jego wcześniejszej całkowitej spłaty przysługuje wszystkim kredytobiorcom. Bank, z którym klient zawarł umowę o kredyt hipoteczny precyzuje w niej dokładnie na jakich warunkach klient może dokonać takiej wcześniejszej spłaty. Warto wiedzieć że bardzo często wiąże się to dodatkową prowizją za wcześniejszą spłatę, którą bank pobiera przede wszystkim w okresie kilku pierwszych lat spłaty. Praktyki stosowane dotychczas przez banki w tym zakresie były różne. Z reguły wysokość dodatkowej prowizji sięgała od 1 do 3% i pobierana była w ciągu pierwszych 3 lub 5 lat. Niektóre banki pobierały ją jednak przez cały okres kredytowania.

Nowa ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego oraz agentami, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku, uporządkowała regulacje bankowe w zakresie pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę. Obecnie w przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej banki mogą pobierać prowizję nie dłużej niż przez okres pierwszych trzech lat od chwili udzielenia kredytu i w wysokości maksymalnie 3% spłacanej kwoty. W wyniku wprowadzenia nowych przepisów część banków w ogóle zrezygnowała z tej prowizji dając klientom wolną rękę w zakresie wcześniejszej spłaty. Niektóre zdecydowały się również na umożliwienie klientowi jednorazowej nadpłaty większej kwoty kredytu bez dodatkowej prowizji. To zdecydowanie korzystne zmiany dla klientów.

Pomimo to sugerujemy, żeby decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego wziąć pod uwagę, oprócz kosztów początkowych, także koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu. One bowiem mogą mieć istotny wpływ na całkowite koszty obsługi kredytu jakie kredytobiorca poniesie w całym okresie kredytowania.

Jakie są możliwości szybszej spłaty kredytu hipotecznego?

Klienci pragnący spłacić szybciej posiadany kredyt hipoteczny mają do wyboru dwie możliwości: nadpłatę czyli wcześniejszą częściową spłatę kredytu i całkowitą spłatę kredytu hipotecznego.

Czym różni się nadpłata od wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu?

Nadpłata to spłata każdej dodatkowej kwoty kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej, która nie wiąże się z zakończeniem umowy. Klienci, którzy chcą przyspieszyć spłatę kredytu często wpłacają co miesiąc kwotę wyższą od zaplanowanej w harmonogramie, np. 700 złotych zamiast 565 złotych. Część osób wpłaca dwukrotność bieżącej raty. Są i tacy, którzy dokonują większych nadpłat kwartalnych.

Z reguły w przypadku nadpłaty większej kwoty kredytu kredytobiorcy muszą złożyć w banku dodatkową dyspozycję, aby nadpłacane środki zostały przeznaczone na spłatę kapitału pozostałego do spłaty, a nie kolejnych rat kapitałowo-odsetkowych.

W wyniku takiej nadpłaty bank dokonuje spłaty kapitału, skracając okres kredytowania albo obniżając wysokość kolejnych rat kredytu przy utrzymaniu obecnego okresu kredytowania. O wyborze jednego z tych dwóch wariantów decyduje klient. Po przeliczeniu kwoty kredytu pozostałej do spłaty bank wysyła klientowi na wskazany adres do korespondencji nowy harmonogram spłat.

Drugim sposobem szybszej spłaty kredytu jest skrócenie czasu kredytowania poprzez wcześniejszą, całkowitą spłata kredytu. Taka spłata najczęściej wymaga posiadania większej kwoty gotówki. Zdarza się jednak, że klient otrzymuje spadek, albo środki ze sprzedaży innej nieruchomości czy składników posiadanego majątku. Czasami też warunki zatrudnienia w trakcie trwania umowy kredytowej ulegają istotnej poprawie i wzrost dochodu pozwalana kredytobiorcy na skumulowanie większej ilości środków finansowych. Mając taką kwotę do dyspozycji klient może dokonać jednorazowej całkowitej spłaty kredytu i zamknięcia umowy kredytowej.

Wcześniejsza całkowita spłata kredytu hipotecznego oznacza dla klienta, że spłaca on cały kapitał oraz odsetki naliczone i należne do dnia dokonania całkowitej spłaty kredytu.

Jak w praktyce wyglądają oszczędności związane w wcześniejszą spłatą kredytu?

Wcześniejsza całkowita spłata kredytu hipotecznego oznacza, że klient przed terminem umowy spłaca bankowi cały pożyczony kapitał oraz odsetki do dnia faktycznej spłaty kredytu. Obliczyliśmy dla Państwa, ile można zaoszczędzić spłacając całkowicie kredyt już po 10 latach. Zakładając, że wartość zaciągniętego kredytu to 200.000 zł, początkowy zakładany czas jego spłaty to 30 lat, a oprocentowanie wynosi 3,82%, odsetki do spłaty przez cały okres 30 lat wyniosłyby ok. 139 000 zł. Jeżeli zdecydujemy się ten kredyt spłacić po 10 latach, to kwota odsetek, jaką zapłacimy wyniesie tylko ok. 46.300 zł. To aż 93 tys. zł oszczędności. Sporo zaoszczędzić możemy także spłacając cały kredyt po 20 latach. Zapłacimy wówczas ok. 93 tys. zł odsetek, co da nam ponad 46 tys. zł oszczędności.

Czy warto zatem spłacić wcześniej kredyt hipoteczny?

Z powyższych wyliczeń wynika, że warto. Każdy rok spłaty kredytu mniej to niższe odsetki od kredytu, a im szybciej spłacimy cały kredyt tym większe będą nasze oszczędności. Warto jednak pamiętać, że kredyt hipoteczny jest najtańszą formą kredytowania, którą oferują banki. Jeśli spłacimy kredyt hipoteczny wcześniej, ale zaraz po jego spłacie złożymy wniosek np. o pożyczkę na zakup samochodu, sprzętu agd czy na inny cel, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przestanie się nam opłacać. Zamienimy bowiem tani kredyt na stosunkowo drogą pożyczkę, od której odsetki będą wyższe niż spłacane dotychczas. Warto więc nadpłacając kredyt spojrzeć w przyszłość i odpowiedzieć sobie na pytanie czy w najbliższym czasie będziemy potrzebowali pożyczyć od banku jakieś pieniądze? Jeśli nie – nadpłata będzie miała sens, jeśli tak – lepiej wstrzymać się z nadpłatą, a zgromadzone środki przeznaczyć na sfinansowanie zaplanowanych zakupów.