Licytacje komornicze online – nowy sposób na zakup mieszkania

Bieżący rok nie jest łatwy dla osób zamierzających dokonać  zakupu mieszkania lub domu . Zarówno na rynku deweloperskim, jak i w ofercie rynku wtórnego ceny nieruchomości są coraz wyższe. Mieszkania stają się produktem deficytowym, a wysoki popyt sprawia, że coraz trudniej jest znaleźć nieruchomość w dobrej lokalizacji i w dobrej cenie. Dlatego w swoich poszukiwaniach warto pamiętać także o nieruchomościach z licytacji komorniczych. A te już wkrótce staną się bardziej dostępne.

Dotychczas licytacje komornicze odbywają się jedynie w sposób tradycyjny – ogłasza się termin licytacji i osoby zainteresowane muszą stawić się danego dnia w określonym miejscu, by móc zlicytować daną nieruchomość. Aby uczestniczyć w licytacji, trzeba dojechać na miejsce- w dodatku często termin licytacji wyznaczany jest na dzień roboczy w godzinach porannych, czyli nie tylko w godzinach pracy komorników, ale także w czasie pracy potencjalnych nabywców. Powoduje to sytuację, że osobami zainteresowanymi licytacją są niemal wyłącznie ludzie z najbliższych okolic.

Dlatego w ostatnich latach nastąpił spadek zainteresowania egzekucjami ruchomości, zarówno ze strony wierzycieli, jak i potencjalnych nabywców. Wierzyciele uznają ten sposób egzekucji za mało skuteczny w stosunku do nakładów. Nabywców zniechęcają ograniczenia w dostępności  obiektów poddanych licytacjom. Często znajdują się one bowiem w zbyt dużej odległości od miejsca zamieszkania potencjalnego nabywcy, a to powoduje brak możliwości uczestnictwa w procesie, a nawet utrudnia dostateczne zapoznanie się z licytowanym obiektem.

Dodatkowym czynnikiem zmniejszającym zainteresowanie licytacjami jest również aspekt psychologiczny. Wielu potencjalnych licytantów ma opory ze względu na fakt, że większość z poddanych licytacji nieruchomości jest nadal zajmowana przez dłużnika.

System e-licytacje

Aby zwiększyć zainteresowanie nieruchomościami pochodzącymi z licytacji komorniczych Krajowa Rada Komornicza chce uruchomić system umożliwiający przeprowadzanie licytacji komorniczych przez Internet. Spowoduje to, że drogą elektroniczną można będzie stać się właścicielem mieszkania pozostającego w rękach komornika. Odległość od licytowanej nieruchomości przestanie mieć znaczenie. Od teraz będzie można wziąć udział w licytacji z każdego miejsca w Polsce, co ma znacznie zwiększyć grono licytatorów majątku dłużników.

W ciągu najbliższych sześciu miesięcy zostanie uruchomiony system e-licytacje, pozwalający na uczestnictwo w licytacjach bez konieczności wychodzenia z domu. Korzystający z programu licytant będzie mógł w wygodny sposób zapoznać się z interesującą go nieruchomością i zrealizować bezpieczną transakcję.

Rozwiązanie takie od lat funkcjonuje już w wielu krajach Unii Europejskiej, krajach nadbałtyckich czy na Węgrzech i znacząco przyczyniło się do wzrostu zainteresowania licytacjami komorniczymi. Kompleksową obsługą portalu zajmie się Krajowa Rada Komornicza – organ będzie odpowiedzialny za zorganizowanie portalu, jego autoryzację, a także bieżącą kontrolę. Działanie systemu e-licytacje będzie zbliżone da funkcjonowania znanych już na rynku portali komercyjnych, takich jak chociażby Allegro. Jego uruchomienie oczywiście nie usunie z obrotu prawnego tradycyjnych form licytacji, jednak w lepszy sposób ma zaspokajać wierzyciela. Z uwagi na medium, w jakim mają się one odbywać formuła musi zostać dostosowana do wynikających z tej formy uwarunkowań.

Warunki przystąpienia do e-licytacji

Warunkiem przeprowadzenia licytacji w tej formie będzie wniosek wierzyciela. Oznacza to, że komornik nie podejmie samodzielnie decyzji o takiej formie licytacji, a zrobi to w porozumieniu z wierzycielem. Osoba chętna do wzięcia udziału w licytacji komorniczej  będzie musiała zarejestrować się w serwisie, podając dane teleadresowe, numer PESEL i numer dowodu. Krajowa Rada Komornicza zweryfikuje ich prawdziwość, a następnie przydzieli login, umożliwiający dalsze działania. Informacja o licytacji online pojawi się na stronie Krajowej Rady Komorniczej oraz w portalu. Z kolei aby móc wziąć w niej udział, trzeba wpłacić część ceny, czyli złożyć tzw. rękojmię, co będzie możliwe zarówno za pośrednictwem portalu e-licytacje, jak i bezpośrednio u komornika.

Kiedy obiekt będzie mógł trafić do e-licytacji?

Warunkiem, jaki musi spełniać obiekt wystawiony do licytacji komorniczej w systemie teleinformatycznym, będzie wcześniejsze odebranie go dłużnikowi. Tym samym dłużnik nie będzie mógł już dysponować zajętą rzeczą, co istotnie zwiększy pewność obrotu. Co więcej, w systemie przyszły nabywca będzie mógł szczegółowo poznać wszystkie dane np. na temat stanu technicznego nieruchomości. Ochrona przed zakupem niepewnego obiektu zwiększy bezpieczeństwo transakcji oraz zabezpieczy przed sytuacją, w której dłużnik mógłby ukrywać lub upłynniać zajęty majątek.

Przebieg e-licytacji

Informacja o rozpoczęciu e-licytacji pojawi się w obwieszczeniu. Licytanci w systemie teleinformatycznym zobaczą najwyższą obowiązującą cenę na dany moment procesu, a także identyfikator licytanta, który ją zaproponował. Oprócz tego na portalu cały czas będzie widoczny czas, jaki pozostał do zakończenia licytacji. Po każdej operacji zostanie nadany inny numer porządkowy. Moment zakończenia aukcji będzie uzależniony od decyzji komornika. Następnie nabywca otrzyma zawiadomienie o przybiciu. Po otrzymaniu dokumentu nowy właściciel będzie musiał wpłacić licytowaną sumę na konto komornika.

Niewątpliwie nowe rozwiązanie będzie wygodniejsze z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, który będzie mógł brać udział w nieograniczonej liczbie licytacji nie wychodząc z domu. Do wzięcia udziału wystarczy posiadanie internetu i komputera. Ponadto elektroniczna licytacja zapewni większą transparentność, a dane osobowe licytanta przed zakończeniem licytacji będą ujawniane wyłącznie komornikowi sądowemu.

Kredyt na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej.

Brak pełnej kwoty „w gotówce” nie jest przeszkodą podczas licytacji. Część krajowych banków sfinansuje lokal nabyty od komornika. Osoba planująca zakup takiego mieszkania na kredyt musi jednak pamiętać o krótkim terminie wpłaty środków po wygranej licytacji.

Wniosek o kredytowanie nieruchomości z licytacji komorniczej dość często jest rozpatrywany indywidualnie. Część banków, w tym ING, Bank Zachodni WBK, PKO BP może pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania z licytacji. Zabezpieczeniem kredytu będzie hipoteka na kupowanej nieruchomości lub na innej nieruchomości należącej do klienta.

Niektóre banki deklarują, że klient przed przystąpieniem do licytacji, otrzyma wstępną decyzję kredytową. Na podstawie takiej decyzji, można ustalić maksymalną ofertę podczas licytacji i poziom zaangażowania własnych środków. Rękojmia wpłacana przez licytanta (10% wyceny rzeczoznawcy), nie zawsze wystarczy jednak do sfinansowania wkładu wymaganego przez bank.

Procedura kredytowania lokalu lub domu z licytacji komorniczej, zbytnio nie różni się od standardowych rozwiązań, które stosują banki. Osoba planująca zakup nieruchomości od komornika musi jednak przygotować dodatkowe dokumenty. Kredytodawca przed podjęciem wstępnej decyzji na pewno będzie chciał obejrzeć np. obwieszczenie o licytacji, zdjęcia nieruchomości oraz wypis z księgi wieczystej. Ostateczna decyzja kredytowa zostanie wydana po dostarczeniu do banku prawomocnego postanowienia sądu o udzieleniu przybicia oraz dowodu wpłaty rękojmi (wadium).

Poważnym ograniczeniem w procesie kredytowania jest krótki termin wpłaty środków. W przypadku mieszkania z licytacji komorniczej, szybkie zakończenie wszystkich formalności kredytowych jest bardzo ważne. Przepisy KPC wskazują bowiem, że osoba wygrywająca licytację powinna przekazać wymaganą kwotę w ciągu 14 dni (od otrzymania wezwania do zapłaty). Na wniosek nabywcy, sąd może przedłużyć ten termin do miesiąca.