Lepsza ochrona kupujących mieszkania – nowelizacja ustawy deweloperskiej

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów planuje znowelizować obowiązującą  ustawę deweloperską z dnia 16 września 2011. Głównymi celami planowanej zmiany mają być zapewnienie lepszej ochrony osobom kupującym mieszkania oraz zlikwidowanie otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia.

Cele nowelizacji ustawy

Projekt UOKiK dotyczący ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czyli tzw. ustawy deweloperskiej został w czerwcu opublikowany na stronach Rządowego Centrum Legislacji i aktualnie podlega konsultacjom publicznym.

Jak czytamy w uzasadnieniu dołączonym do projektu  planowana nowela  jest odpowiedzią na negatywne wydarzenia na rynku nieruchomości, a zwłaszcza upadłości firm deweloperskich i straty finansowe klientów, którzy nabyli domy czy lokale od tych firm.

Z przeprowadzonej analizy UOKiK wynika, że znowelizowana ustawa powinna przede wszystkim spowodować poprawę skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprawę bezpieczeństwa obrotu prawnego oraz przyczynić się do wzrostu poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Zakres zmian

W projekcie UOKiK proponuje likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) bez zabezpieczeń. To rachunki, na które kupujący zgodnie z istniejącą ustawą wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi na podstawie harmonogramu prac budowanych. Bank  nie kontroluje jednak postępów tych prac. W przypadku bankructwa firmy, prowadzącej inwestycję, klient może nie odzyskać tej części pieniędzy, którą deweloper już otrzymał i wydał na nieukończoną budowę. Z analiz UOKiK wynika, że z OMRP korzysta ok. 80 proc. deweloperów.

Co UOKiK proponuje w zamian? Zgodnie z projektem nowelizacji  klienci mieliby dokonywać wpłat na  zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze (deweloper dostanie pieniądze po wybudowaniu bloku, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań) albo na OMRP zabezpieczone gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Dzięki tej zmianie w przypadku upadłości dewelopera – kupujący będą mogli odzyskać całą wpłaconą kwotę.

Nowe obowiązki banku

Zmiana ustawy ma również obligować bank do dokładnego sprawdzenia przed przekazaniem środków deweloperowi czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się przeciwko niemu postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. W sytuacji gdy coś nie będzie w porządku, bank będzie zmuszony wstrzymać wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości. Ma to zabezpieczyć klientów – w razie ewentualnej upadłości dewelopera – przed utratą wpłaconych pieniędzy.

Dodatkowo, gdyby okazało się, że deweloper zaprzestał budowy – bank obowiązkowo będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie MRP i zwrócić nabywcy wszystkie zgromadzone na tym rachunku pieniądze.

Dodatkowa ochrona nabywców

Po zmianach MRP będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego, które zostanie wyodrębnione z przedsięwzięcia deweloperskiego. Dzięki temu – w przypadku jakiegoś problemu (upadłość dewelopera, przerwanie budowy) – nabywca łatwiej będzie mógł dochodzić swoich roszczeń, niż gdyby MRP tak jak obecnie obejmował całe – często wieloetapowe – przedsięwzięcie. Deweloper będzie mógł zamknąć MRP dopiero, gdy zostanie ustanowione prawo odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. Potem będzie zawierał wyłącznie umowy sprzedaży – takie jak na rynku wtórnym. Będą go jednak nadal obowiązywały przepisy dotyczące prospektu informacyjnego i procedury odbioru lokali.

Obecnie ustawa deweloperska chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chce rozszerzyć przepisy także na gotowe lokale. Dzięki temu ich nabywcy zyskaliby ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności. Nie straciliby ich, gdyby w międzyczasie deweloper zbankrutował. Mieliby też takie same prawa związane z odbiorem mieszkania i zgłaszaniem wad jak ci, którzy wcześniej przystąpili do inwestycji.

Ponadto zgodnie z założeniami nowelizacji, ustawa deweloperska ma obejmować nie tylko zakup mieszkań, ale także związanych z nimi garaży, boksów na rowery czy udziałów w prawie własności osiedlowej uliczki. W tej chwili na mieszkanie i garaż zawiera się dwie różne umowy, przy czym wpłaty na miejsce postojowe nie podlegają ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej.

Zmiany w zakresie umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej

Zmiany regulacji mają dotyczyć także umowy o rezerwację mieszkania zawierane np. na czas potrzebny do otrzymania kredytu. Teraz deweloperzy mogą je swobodnie kształtować, bo przepisy nie są w tym względzie precyzyjne. Dla kupujących może to oznaczać np. wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy. Po nowelizacji wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekraczać 1% ceny. Dodatkowo UOKIK chce, aby w prospekcie informacyjnym, który deweloper musi przekazać klientowi przed zawarciem umowy znalazły się dodatkowe informacje, w tym przede wszystkim cena oferowanego mieszkania – obecnie nie ma takiego wymogu.

UOKiK proponuje, aby obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku (który finansuje dewelopera) albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, na to, by kupujący po wpłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Teraz taka zgoda nie jest wymagana, więc w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń. Nowe przepisy będą więc korzystne dla nabywcy, który otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych. Bez takiej zgody umowa deweloperska będzie nieważna.

Planowana nowelizacja przewiduje także sankcje dla deweloperów. Jeśli nie zapewnią klientom jednego z obowiązkowych środków ochrony ich wpłat, ma im grozić grzywna albo kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat.