Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem

Dotychczas niemal 100 proc. kredytów hipotecznych udzielanych przez banki w Polsce stanowiły kredyty o oprocentowaniu zmiennym. Wynika to w dużej mierze z faktu, że oprocentowanie stałe jest znacznie wyższe od zmiennej stopie procentowej. A to z kolei przekłada się na wyższe raty i łączny koszt obsługi kredytu. Dużo wskazuje jednak na to, że ostatnie podwyżki stóp procentowych zwiększą istotnie zainteresowanie kredytami hipotecznymi o stałej stopie procentowej.

Na czym polega kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Stałe oprocentowanie oznacza, że niezależnie od zmian rynkowych stóp procentowych w okresie stosowania stałego oprocentowania, wysokość rat będzie niezmienna.

Przy czym aktualnie dostępne oferty na rynku ograniczają okres obowiązywania stałej stopy procentowej do 5 lub 7 lat. Po tym terminie wysokość rat kredytu będzie przeliczona zgodnie z oprocentowaniem zmiennym, chyba że bank umożliwia pozostanie przy oprocentowaniu stałym na kolejny okres według nowej oferty.

W każdym przypadku po pierwszym okresie stabilności raty kredytu klient musi być przygotowany na zmianę. Dodatkowo gwarancja stałej raty kredytu ma swoją cenę – oprocentowanie stałe jest aktualnie znacznie wyższe od oferowanego przez banki oprocentowaniem zmiennego.

Najważniejsze cechy kredytu o stałym oprocentowaniu w wersji, która dziś dostępna jest w bankach:

• Stała stopa obowiązuje przez ograniczony czas – zazwyczaj jest to 5 lat – taki minimalny okres został ustalony przez Komisję Nadzoru Finansowego. Tylko dwa banki – Alior Bank i Credit Agricole oferują klientom dłuższy okres „zamrożenia” oprocentowania – 7 lat.
• Po okresie obowiązywania stałego oprocentowania można przejść na oprocentowanie zmienne lub ponownie zdecydować się na nową, stałą stopę procentową, której wysokość zostanie ustalona w przyszłości.
• Banki spodziewając się dalszego wzrostu stóp procentowych, proponują dużo wyższe oprocentowanie kredytu przy stałej stopie niż przy stopie zmiennej.

Co dzieje się po 5 lub 7 latach z kredytem o stałej stopie?

Po upływie pierwszego okresu obowiązywania stałego oprocentowania kredytobiorca może:

• przez kolejne 5 lub 7 lat korzystać ze stałej stopy procentowej (jest z wyprzedzeniem informowany o jej wysokości w kolejnym okresie),
• lub przejść na stopę zmienną.

Niektóre banki (np. Alior Bank) proponują klientom przedłużenie stałej stopy na kolejny okres. W innych jest to rozwiązanie opcjonalne – pozostawiane do decyzji kredytobiorcy. Z kolei w BOŚ Banku, po upływie okresu obowiązywania stałego oprocentowania, kredyt będzie oprocentowany według zmiennej stopy procentowej.

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, banki powinny nie tylko posiadać ofertę kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem dla nowych klientów, ale również dać możliwość zmiany formuły oprocentowania ze zmiennej stopy procentowej na stopę stałą lub okresowo stałą dla umów już zawartych.

Jakie ryzyka wiążą się z wyborem stałego oprocentowania kredytu hipotecznego?

• Jeśli wybierzesz oprocentowanie stałe, to dopiero po pięciu latach będzie mógł zmienić je na oprocentowanie zmienne.
• Rata twojego kredytu po 5 latach może znacznie różnić się od tej spłacanej dzisiaj. Będzie to zależało od aktualnego poziomu stóp procentowych.
• Jeśli po 5 latach będziesz chciał kontynuować spłatę według oprocentowania zmiennego, to rata twojego kredytu będzie zależała od aktualnej stawki referencyjnej i może się istotnie różnić (być niższa lub wyższa) od tej płaconej w pierwszym 5-letnim okresie.

Jakie oprocentowanie wybrać – stałe czy zmienne?

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, który rodzaj oprocentowania jest lepszy. Aktualna wysokość stóp procentowych pozwala na uzyskanie tańszego kredytu hipotecznego w oparciu o oprocentowanie zmienne. Z drugiej strony realna groźba zwiększania stóp procentowych będzie zachęcać klientów do wyboru stałej stopy procentowej i ograniczenia spodziewanego wzrostu kosztów obsługi kredytu.

Należy pamiętać, że procentowanie na stałym poziomie daje większe bezpieczeństwo i przewidywalność ponoszonych kosztów przez najbliższe 5 czy 7 lat, a w przypadku ofert, które umożliwiają kontynuowanie stałego oprocentowania – nawet na dłużej.