Jednym z tematów poruszanych na spotkaniach dotyczących kredytu hipotecznego jest wkład własny. Temat może wydawać się dość prosty, ale przy próbie samodzielnego, optymalnego ułożenia transakcji kredytowej może przysporzyć problemów.
Ogólne zasady wdrożone przez rekomendację S są powszechnie znane – od 2016 roku minimalny obowiązujący poziom wkładu własnego przy kredycie hipotecznym to 15%, a z ubezpieczeniem niskiego wkładu wynosi 10%.
O co więc najczęściej pytają klienci?
Jak wysoki wkład własny najlepiej wnieść zaciągając kredyt?
To bardzo szerokie pytanie, na które nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Ogólna zasada brzmi, że optymalny poziom wnoszonego wkładu własnego to 20%. Dlaczego?
Decydując się na kredyt z 20% wkładem własnym możemy skorzystać z oferty wielu banków, gdyż takich kredytów na rynku jest najwięcej.
Dodatkowym argumentem przemawiającym za 20% wkładem własnym jest niższy koszt kredytu-dysponując min. 20% własnych środków uzyskujemy zazwyczaj niższą marżę i brak tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu.
Angażując więcej niż 20% dodatkowe korzyści są już mniejsze – w przypadku wielu ofert nie uzyskujemy korzystniejszej marży, a niższa rata wynika tylko z mniejszej kwoty kredytu.
Warto pamiętać, że są to ogólne założenia, a optymalny poziom wkładu własnego jest indywidualny dla każdego klienta. Dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą, której rentowność jest wyższa niż koszt kredytu często lepiej jest wnieść minimalny, 10% wkład własny, a zaoszczędzone tym samym środki zainwestować w rozwój działalności.
Czy mogę zastąpić wkład własny zabezpieczeniem na dodatkowej nieruchomości?
Tak, część banków w dalszym ciągu daje taką możliwość, a oferty te cieszą się dużą popularnością wśród klientów. W praktyce oznacza to, że nabywając nieruchomość możemy w ogóle nie wnosić wkładu własnego w gotówce.
Istotne jest, że zabezpieczeniem kredytu w takiej sytuacji mogą być zarówno obie nieruchomości (nabywana i ta, stanowiąca dodatkowy przedmiot zabezpieczenia) lub tylko nieruchomość stanowiąca dodatkowy przedmiot zabezpieczenia (jej wartość musi być odpowiednio wysoka). Nabywane mieszkanie jest wówczas wolne od obciążeń.
Warto również zwrócić uwagę, że nieruchomość, która ma stanowić dodatkowe zabezpieczenie kredytu nie musi być nasza własnością (może być własnością naszej rodziny lub osoby niespokrewnionej), a jej właściciel w większości przypadków nie musi przystępować do kredytu.
Czy dopłata z programu MDM może stanowić wkład własny?
Dopłata MdM zawsze stanowi wkład własny.
Nie mam wkładu własnego. Czy mogę pokryć go ze środków z kredytu gotówkowego?
Nie powinniśmy i nie możemy zaciągać kredytu gotówkowego na pokrycie wkładu własnego. Po pierwsze, kredyt gotówkowy jest znacznie droższy niż kredyt hipoteczny, wiec jego zaciągnięcie w znaczący sposób obniża naszą płynność. Po drugie, w znacznej części banków przed wypłatą kredytu należy złożyć oświadczenie, że nasz wkład własny nie pochodzi z kredytu.
Czy wkładem może być samochód np. o wartości 40-50 tys. złotych?
Środek trwały taki jak np. samochód nie może zastąpić wkładu własnego ze względu na małą płynność i możliwość szybkiej utraty wartości.
Czy książeczka mieszkaniowa może stanowić nasz wkład własny?
Tak, środki zgormadzone na książeczce mieszkaniowej często zakładanej jeszcze przez naszych rodziców mogą stanowić wkład własny do kredytu. Aby ustalić wysokość zgromadzonych środków należy zwrócić się do banku z wnioskiem o wyliczenie tzw. premii gwarancyjnej.
Co z innymi aktywami, takimi jak konta IKE, IKZE, lokaty, kaucje pieniężne, polisy czy akcje? Czy mogą stanowić nasz wkład własny do kredytu?
Rekomendacja KNF dopuszcza taką możliwość, niemniej jednak tego typu aktywa stanowić będą absolutny margines rozwiązań stosowanych przez banki. Z jednej strony banki rzadko dopuszczają możliwość zabezpieczenia się na takich aktywach, z drugiej strony klienci niechętnie przedstawiają takie środki, jako zabezpieczenie.
Czy mój wkład własny zawsze muszę wnieść na początku, czyli przed uruchomieniem kredytu?
Ogólna zasada stosowana przez banki mówi, że tak, natomiast część banków umożliwia zastosowanie tzw. finansowania naprzemiennego. Jeżeli już w dniu udzielenia kredytu klient wykaże, że posiada cały wkład własny niezbędny do sfinalizowania transakcji, bank może pozwolić, aby transze były płacone na zmianę przez klienta i przez bank z zastrzeżeniem, że ostatnią transzę zamykającą transakcje płaci bank.
Jest to rozwiązanie bardzo komfortowe, gdy terminy płatności za nieruchomość są odległe, a my nie chcemy od razu angażować całości zgromadzonych środków własnych.
Czy lepiej wnieść mniejszy wkład własny i wykończyć nieruchomość za gotówkę czy lepiej wnieść większy wkład własny, a wykończenie nieruchomości sfinansować kredytem hipotecznym?
Finansowanie wykończenia nieruchomości z kredytu często pozwala nam zmniejszyć kwotę kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, a co za tym idzie, uzyskać korzystniejsze warunki cenowe angażując dokładnie taką samą kwotę środków własnych. Finansowanie wykończenia nieruchomości z kredytu sprawia, że za jej wartość bank przyjmuje wartość po wykończeniu (a nie wartość, jako cenę zakupu).
Jeżeli nabywamy nieruchomość za kwotę 300.000 PLN, dysponujemy oszczędnościami w wysokości 70.000 PLN i planowaliśmy wnieść 10% wkładu własnego tj. 30.000 PLN na zakup, a chcemy 50.000 PLN przeznaczyć na wykończenie domu lub mieszkania, to znacznie korzystniej będzie wnieść całe 80.000 jako wkład własny na zakup nieruchomości a koszt wykończenia, czyli 50.000 PLN sfinansować z kredytu., W takim przypadku LTV transakcji spadnie z 90% do niecałych 80%, uzyskamy korzystniejsza marżę i nie zapłacimy ubezpieczenia niskiego wkładu.
Wszystkie szczegółowe informacje dotyczące kredytu hipotecznego otrzymają Państwo na spotkaniu z naszymi doradcami finansowymi. Serdecznie zapraszamy do kontaktu bezpośredniego lub telefonicznego.
