Kredyt hipoteczny – stałe czy zmienne oprocentowanie?

Planujesz inwestycję mieszkaniową, którą chcesz sfinansować kredytem hipotecznym? Jedną z decyzji, które będziesz musiał podjąć to wybór formy oprocentowania kredytu: stałe czy zmienne? Które z nich będzie korzystniejsze w przypadku kredytu hipotecznego, spłacanego przez 20 czy 30 lat? Zapoznaj się z naszą analizą.

Kredyty hipoteczne udzielane przez banki oprocentowane są według stałej lub zmiennej stopy procentowej.

Oprocentowanie stałe ustalane jest w momencie podpisania umowy kredytu hipotecznego i obowiązuje przez cały okres spłaty kredytu (lub przez jego część). Dzięki temu wiesz jak wysoką ratę będziesz płacił co miesiąc, a tym samym jaką cześć domowego budżetu musisz przeznaczyć na obsługę kredytu.

W przypadku kredytu hipotecznego o oprocentowaniu zmiennym, stopa procentowa, której wysokość została wpisana do umowy, w momencie jej podpisywania, może się wielokrotnie zmieniać w czasie spłaty zobowiązania. Co prawda bank będzie Cię informował o zmianie wysokości raty co trzy lub sześć miesięcy, jednak koszt obsługi kredytu w okresie spłaty może istotnie wzrosnąć.

Jak ustalane jest zmienne oprocentowanie kredytu?

Większość banków w Polsce stosuje tylko zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Oprocentowanie to składa się z dwóch elementów:

• zmiennej stawki WIBOR,
• stałej marży banku.

Czym jest WIBOR i jak jest obliczany?

WIBOR – (Warsaw Interbank Offer Rate) – to stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom i ustalana jest w każdy dzień roboczy o godzinie 11.00. Banki udzielają sobie pożyczek na różne okresy np. na tydzień, miesiąc, trzy miesiące, pół roku, rok. Stąd biorą się symbole przy wysokości stawki WIBOR (np. 1W, czyli 1 tydzień; 1M, czyli 1 miesiąc, 3M czyli 3 miesiące itd.). Z punktu widzenia kredytobiorcy najistotniejszy jest WIBOR 3M i WIBOR 6M, czyli trzy- i sześciomiesięczny. Te właśnie stawki są stosowane przez banki, które w Polsce udzielają kredytów hipotecznych.

Niemal wszystkie banki stosują oprocentowanie oparte na stawce WIBOR 3M. Tylko w trzech bankach: ING Banku Śląskim, PKO BP i BOŚ Bank stosowana jest stawka sześciomiesięczna (WIBOR 6M)

Co to jest marża banku i jak się kształtuje?

Drugim elementem oprocentowania dodawanym do stawki WIBOR jest marża banku czyli zysk jaki bank osiągnie udzielając Ci kredytu hipotecznego. Wysokość marży jest ustalana indywidualnie przez każdy bank. Może być uzależniona np. od kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego klienta lub innych produktów, wykupionych przez klienta w danym banku – np. konta osobistego, ubezpieczenia nieruchomości, ubezpieczenia na życie.

Ile wynosi WIBOR i jak zmieniał się w historii?

WIBOR jest mocno skorelowany ze stopami procentowymi NBP, a te od ponad czterech lat są na najniższym poziomie w historii (stopa referencyjna wynosi 1,5%, stopa lombardowa – 2,5%, stopa depozytowa – 0,5%, a stopa redyskonta weksli – 1,75%). Obecnie trzymiesięczny WIBOR wynosi 1,71%, a sześciomiesięczny jest od niego niewiele wyższy – wynosi 1,79%. Na przestrzeni ostatnich 3-4 lat wysokość obu tych stawek praktycznie utrzymuje się na niezmienionym poziomie.

Jeśli jednak spojrzymy na WIBOR w dłuższym horyzoncie czasowym widać jego zmienną naturę:

• 4 stycznia 2005 roku WIBOR 3M wynosił 6,60%
• 4 stycznia 2010 roku WIBOR 3M wynosił 4,27%
• 5 stycznia 2015 roku WIBOR 3M wynosił 2,06%

Oznacza to, że w ciągu ostatnich 15 lat WIBOR zmieniał się w znaczącym stopniu. To, że jego tendencja jest od wielu lat malejąca, nie oznacza jednak, że tak będzie w przyszłości. Zmiany w naszej gospodarce mogą spowodować zarówno obniżkę jak i podwyżkę stóp procentowych, a  co za tym idzie zmniejszenie lub zwiększenie stawki WIBOR.

Jak działa kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu?

Zasada działania tego kredytu jest stosunkowo prosta: przez pierwszych 5 lat kredytowania stopa procentowa pozostaje na tym samym poziomie. Po 5 latach możesz utrzymać sposób spłaty kredytu według stałej stopy procentowej (jej nowa wysokość zostanie Ci zaproponowana przez Bank), lub zmienić sposób spłaty na zmienne oprocentowanie kredytu (z oprocentowaniem ustalanym na podstawie stawki WIBOR powiększonej o marżę).

Jak wygląda to w poszczególnych bankach oferujących kredyty hipotecznych o stałej stopie procentowej?

• W ING Banku Śląskim klient po 5 latach spłaty ma do wyboru zachować stałą stopę oprocentowania (jednak w wysokości ustalonej na dzień po 5 latach spłaty) lub przejść na oprocentowanie zmienne. Jeśli wybierze oprocentowanie stałe po każdych kolejnych pięciu latach może ponownie decydować o wyborze stałej lub zmiennej stopy oprocentowania. Jeśli zdecyduje się na przejście na oprocentowanie zmienne, nie może już powrócić do stałej stopy procentowej.
• W PKO BP klient korzystać z 5-letniej stałej stopy bazowej + marża banku. Po upływie pierwszego 5-letniego okresu kredytowania klient może zdecydować się na oprocentowanie zmienne (WIBOR 6M + marża) lub stałe (na kolejne 5 lat). Dodatkowo klienci, którzy po 27.08.2018 r. złożyli wniosek o udzielenie kredytu i zawarli umowę kredytu Własny Kąt Hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, mogą złożyć wniosek o zmianę na oprocentowanie oparte na stałej stopie.
• W Santander Bank Polska po upływie pierwszego 5-letniego okresu kredytowania oprocentowanie kredytu hipotecznego automatycznie zmienia się ze stałego na zmienne. Aktualnie bank pracuje nad możliwością przedłużania stałej stopy procentowej na kolejne okresy 5-letnie.

Czego należy spodziewać się w przyszłości?

Obecnie wysokość oprocentowania stałego jest zbliżona do oprocentowania zmiennego. Trudno jednak przewidzieć, jak WIBOR będzie się zachowywał w następnych latach: zostanie na obecnym poziomie, a może wzrośnie lub spadnie (a jeśli się zmieni, to o ile)? Przez ostatnie trzy lata wielu ekonomistów spodziewało się, że po okresie stabilizacji, wraz z poprawą sytuacji gospodarczej Polski stopy procentowe, a co za tym idzie i WIBOR wzrosną. W drugiej połowie 2019 roku wskaźniki makroekonomiczne uległy jednak pogorszeniu, co skłoniło niektórych członków Rady Polityki Pieniężnej do spekulacji na temat prawdopodobnej obniżki stóp procentowych, a więc i WIBORU.

Wybór stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego ma jeden niezaprzeczalny plus – pozwala w pierwszym pięcioletnim okresie spłaty na uniknięcie zmiany wysokości oprocentowania, a tym samym wysokości miesięcznej raty kredytu. A to oznacza stabilizację budżetu domowego i daje możliwość spokojnego planowania wydatków na inne cele.

Którą formę oprocentowania kredytu hipotecznego wybrać: stałą czy zmienną? Odpowiedzi na to pytanie udzieli Ci ekspert hipoteczny, po przeanalizowaniu Twojej sytuacji finansowej. https://finanse-slask.pl/kontakt/