Kredyt hipoteczny – jak banki liczą zdolność kredytową?

Każdy, kto planuje inwestycję mieszkaniową, którą zamierza finansować kredytem hipotecznym, już na wstępie powinien sprawdzić swoją zdolność kredytową. Dzięki temu dowie się na ile jego zamierzenia odpowiadają posiadanym możliwościom finansowym i na jaką kwotę kredytu może liczyć w poszczególnych bankach.

Zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu, którą możecie otrzymać na zakup, budowę lub remont wybranej nieruchomości. Na wysokość tej kwoty wpływa szereg czynników, które bank uwzględnia dokonując analizy waszej sytuacji finansowej.

Podstawowe kryteria, które warunkują zdolność kredytową:

Dochody netto osób ubiegających się o kredyt.

Nieważne, jakie umowy zawieracie ze swoimi pracodawcami, dla banku zawsze będzie ważny wasz dochód netto. Jeśli o kredyt hipoteczny stara się więcej niż jedna osoba wtedy dochody netto tych osób są sumowane.
W przypadku umowy o pracę banki analizują dochody z ostatnich trzech lub sześciu miesięcy. Czasami weryfikowane są dochody z ostatnich 12 miesięcy. Podstawą udokumentowania takich dochodów jest zaświadczenie od pracodawcy o uzyskiwanym wynagrodzeniu, a kwota ujęta na tym dokumencie powinna znaleźć potwierdzenie we wpływach na konto osobiste tej osoby. Aktualnie banki nie uwzględniają dochodów wypłacanych w gotówce „do ręki”.
W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą bank bierze pod uwagę nie przychody, lecz dochód netto już po odjęciu składek ZUS oraz należnych podatków. Podstawą oceny takich dochodów jest najczęściej PIT za rok poprzedni i dochody netto wypracowane w bieżącym roku. Niekiedy analiza zdolności kredytowej osoby prowadzącej działalność gosp. obejmuje dwa poprzednie lata obrachunkowe.
Przy umowach zlecenie i umowach o dzieło – dla banku znaczenie mają pieniądze wypłacane wam przez pracodawcę. Czasami zdarza się, że bank w przypadku umów zlecenie albo o dzieło liczy dochody tak, jak robi to urząd skarbowy, czyli uwzględniając koszty uzyskania przychodu. Ta sytuacja jest zdecydowanie mniej korzystna dla potencjalnego klienta, ponieważ obniża jego dochód netto.

Posiadane zobowiązania kredytowe

Zobowiązania kredytowe, które aktualnie posiadacie będą obniżały waszą zdolność kredytową. Chodzi tu zarówno o posiadane pożyczki gotówkowe, kredyty hipoteczne jak i kredyty ratalne, które zaciągnęliście np. na zakup sprzętu AGD czy RTV. Niektóre banki oprócz raty kredytowej, którą płacicie co miesiąc wezmą pod uwagę również kwotę zobowiązania, która pozostaje jeszcze do spłaty. Dodatkowo na zdolność kredytową będą wpływały również przyznane limity kart kredytowych i limity w koncie osobistym, nawet jeśli nie są przez was wykorzystywane. Banki przyjmują, że w każdej chwili możecie z tych produktów skorzystać i odliczają od waszych dochodów 3% do 5% kwoty tych limitów na poczet kosztów ich comiesięcznej obsługi.

Liczba osób w rodzinie

Na to, jak wysoki dostaniecie kredyt hipoteczny, ma również wpływ liczba osób w rodzinie, zarówno tych, które uzyskują dochody jak i tych, które dochodów nie uzyskują. Przy czym dzieci, które przekroczyły już 18 rok życia, nie są traktowane przez bank jak osoby na Waszym utrzymaniu.

Wiek kredytobiorców

Wiek to element oceny, który może mocno ograniczać waszą zdolność kredytową. Banki wyznaczając maksymalny okres kredytowania biorą pod uwagę wiek najstarszej z osób wnioskujących o kredyt. Przyjmuje się, że ostateczna spłata kredytu musi nastąpić przed ukończeniem 70 lub 75 roku życia. A to oznacza, że np. osoba pięćdziesięcioletnia może uzyskać kredyt na okres 20 – 25 lat, a osoba sześćdziesięcioletnia tylko na okres 10 – 15 lat. Jeśli osoby wnioskujące o kredyt chcą to zrobić wspólnie z rodzicami muszą się liczyć z możliwością skrócenia okresu kredytowania z uwagi na ich wiek. Niektóre banki biorą pod uwagę również to czy klient w okresie spłaty osiągnie wiek emerytalny. Jeżeli tak to często przyjmują do wyliczenia zdolności kredytowej tylko część obecnie osiąganego dochodu.

Przeczytaj również: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca?

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Warto obniżyć limity w koncie lub na karcie kredytowej i spłacić inne zobowiązania kredytowe, szczególnie te, których raty miesięczne są wysokie
Można postarać się o dołączenie do wniosku dodatkowego współkredytobiorcy
Dobrze jest złożyć wniosek w momencie, gdy średnia waszych dochodów z ostatnich trzech lub sześciu miesięcy jest wyższa – bo np. dostaliście premię, wypracowaliście nadgodziny, a nie np. w chwili gdy z uwagi na chorobowe wasz dochód był niższy niż zwykle.
Warto też poprosić pracodawcę o zamianę waszej umowy zlecenia na umowę o pracę, zastąpienie umowy czasowej umową na czas nieokreślony czy wypłacanie wynagrodzenia na konto osobiste zamiast w gotówce „do ręki”

Czy warto korzystać z kalkulatorów kredytowych?

Każdy bank udostępnia swoim klientom kalkulator zdolności kredytowej. Gdy wpiszecie w odpowiednie rubryki swój dochód, informacje o zaciągniętych zobowiązaniach i stanie rodzinnym oraz okres kredytowania dowiecie się, jaką maksymalną kwotę możecie pożyczyć. Niestety taka informacja nie jest ani precyzyjna, ani w żaden sposób wiążąca dla banku. Dlaczego? Dlatego, że te trzy podstawowe elementy oceny nie wyczerpują wszystkich kryteriów, które banki biorą pod uwagę przy wyznaczaniu zdolności kredytowej. Ważną rolę dla ustalenia maksymalnej kwoty kredytu odgrywają jeszcze: wiek kredytobiorcy, staż pracy, źródło uzyskiwanego dochodu, okres zawarcia umowy o pracę czy umowy zlecenia, okres prowadzenia działalności gospodarczej, posiadane zobowiązania kredytowe, ilość osób na utrzymaniu itd.

Zamiast więc sięgać do mało precyzyjnych kalkulatorów lepiej poprosić eksperta kredytowego o przeanalizowanie waszej sytuacji finansowej i zaproponowanie rozwiązań, które zwiększą waszą zdolność kredytową do oczekiwanej wysokości.

Sprawdzony Doradca Hipoteczny tel. 570 102 400