Chcesz kupić mieszkanie? Warto się pospieszyć

Analizy pokazują, że trend cenowy na rynku mieszkaniowym nie jest korzystny dla potencjalnych nabywców. Tak drogo nie było od blisko dziesięciu lat. Ceny mieszkań w Polsce rosną w zastraszającym tempie. Średnia cena metra kwadratowego w największych miastach wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 8,5 proc. Co więcej, w niektórych aglomeracjach wzrost cen liczony rok do roku jest już dwucyfrowy!

Podwyżki cen mieszkań dotyczą zarówno tych, którzy poszukują lokali prosto od dewelopera, jak i tych decydujących się na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Widać to doskonale na przykładzie raportów o cenach transakcyjnych i ofertowych, które przygotowują na bieżąco serwisy bankowe i nieruchomościowe.

Mieszkania na sprzedaż jeszcze nigdy nie były tak drogie – wynika z analizy przeprowadzonej przez ekspertów Home Brokera i Open Finance. Dane z czerwca tego roku pokazują jednoznacznie, że w wielu miastach stawki mieszkań wystawianych w popularnych serwisach znacznie wzrosły od stycznia bieżącego roku – nawet o 10 proc.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w ciągu ostatniego roku?

W 18 spośród 23 badanych miast ceny poszły w górę o blisko 4,3 proc. w stosunku do roku 2017, a spadki cen w pozostałych pięciu miastach były stosunkowo niewielkie.

Największy wzrost cen odnotowano w Katowicach, gdzie obecnie za 1 m kw. lokalu zapłacimy o prawie 26 proc. więcej niż w 2017 roku. Równie wysoki wzrost dotyczy Bydgoszczy, gdzie 1 m kw. to wydatek o 17,5 proc. większy. Podobnie prezentuje się Szczecin czy Gdańsk. Za 1 mkw. zapłacimy tam o 15 proc. więcej niż w roku poprzednim. W ciągu ostatniego roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania sprzedanego w Warszawie wzrosła o ponad 9 procent, przekraczając 8 tys. zł, po raz pierwszy od lutego 2011 roku. Znacznie mniejszy wzrost cen odnotowano np. w Krakowie. W stolicy Małopolski mieszkania zdrożały w ciągu roku zaledwie o 3,2 proc.

Sytuacja te nie dotyczy tylko mieszkań na rynku pierwotnym. Na rynku mieszkań starszych tendencja wzrostu cen jest podobna. Tylko w Szczecinie obyło się bez podwyżek. Biorąc pod uwagę ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego, to najtańsze miasto w zestawieniach. Kilkuprocentowe wzrosty cen zanotowano w Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu czy Katowicach. Coraz droższe są mieszkania używane w stolicy. Tam średnia stawka w czerwcu tego roku wyniosła prawie 9500 zł/m2. Do 9000 zł za metr kwadratowy zbliża się Gdańsk. W Krakowie sprzedawcy oczekują za metr kwadratowy starszego mieszkania prawie 8200 zł.

Co prawda w Polsce wciąż jest taniej, w porównaniu z zagranicą, jednak ceny mieszkań wzrosły znacząco i są już tylko o 5 proc. niższe niż u szczytu hossy.

Największa podwyżka cen mieszkań w dużych miastach w Polsce wystąpiła w Katowicach – 25,8 proc. rok do roku.

W sprzedaży są obecnie mieszkania w nowych budynkach w: Murckach, Kostuchnie (ulica Bażantów), na os. Paderewskiego (inwestycje przy Pułaskiego i Granicznej), Wełnowcu (Bytkowska), na granicy Brynowa i Ligoty (Nasypowa). To wszystko inwestycje w budowie, więc klienci kupują mieszkania, które jeszcze nie istnieją.

Jak kształtują się ceny ofertowe nieruchomości na sprzedaż z Katowic z ostatnich trzech miesięcy w serwisie gratka.pl ?

Katowice. Mieszkania najdroższe

• 11000 złotych za metr kwadratowy kosztuje mieszkanie w apartamentowcu Borsall w Ligocie. 130-metrowy penthouse na ostatnim piętrze wyceniono na 1,5 mln złotych
• 9944 zł za metr kwadratowy trzeba wyłożyć na apartament na osiedlu Bażantowo na południu Katowic w budynku Iq2. 180 metrów kwadratowych wyceniono na 1,8 miliona złotych. To rynek pierwotny.
• 9700 zł kosztuje metr mieszkania w plombie przy Skłodowskiej-Curie w centrum Katowic. 143 metry kwadratowe wyceniono na blisko 1,4 miliona złotych.

Tyle przykładów z rynku nieruchomości luksusowych – bo za takie uważa się apartamenty, które kosztują przynajmniej milion.

Katowice. Tanie mieszkania 3-pokojowe

Poszukajmy mieszkania 60-70-metrowego w mniej prestiżowych budynkach, czyli takiego, które będzie odpowiednie dla rodziny z dzieckiem.

• 235 tys. kosztuje 63-metrowe mieszkanie w bloku na Wełnowcu do remontu. To i tak daje cenę 3700 zł za metr
• 3500 zł za metr kwadratowy zapłacimy za mieszkanie w bloku w Panewnikach (rynek wtórny). 72 metry wyceniono na 260 tys. zł.
• Niemal 4300 zł za metr kwadratowy zapłacimy za 57-metrowe mieszkanie na osiedlu Tysiąclecia. Rynek wtórny, stan: do odświeżenia.
• Najtaniej jest na osiedlu Witosa: metr kwadratowy mieszkania w bloku kosztuje tu 3300 zł (56 m, 190 tys.) i w Szopienicach. Metr w bloku na Morawie kosztuje 3200 zł (55 m, 179 tys.).

Dlaczego mieszkania drożeją?

Powodów wzrostu cen na rynku mieszkaniowym jest kilka. Po pierwsze bardzo duży popyt na nowe lokale oraz dobra sytuacja na rynku pracy (spadek bezrobocia i wzrost pensji). Po drugie wysokiej sprzedaży i wzrostom cen sprzyjają utrzymujące się przez długi okres niskie stopy procentowe, które zachęcają klientów do zaciągania kredytów. Nadal jest bowiem tak, że osoby kupujące nieruchomość na własne potrzeby, czy jako pierwsze mieszkanie, czy w celu poprawy warunków mieszkaniowych, robią to głównie za kredyt hipoteczny. A ten od ponad dwóch lat jest najtańszy w historii.

Za wzrostem cen stoi nie tylko wysoki popyt, ale i rosnące koszty budowy. Mieszkania drożeją, bo rosną koszty materiałów budowlanych i robocizny oraz ceny gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe.

Warto też zauważyć, że osobnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen transakcyjnych jest zmiana struktury sprzedawanych mieszkań. Wygaśnięcie programu Mieszkanie dla Młodych spowodowało spadek liczby tanich mieszkań w zbiorze sprzedanych lokali.

I nic nie wskazuje na to by ceny mieszkań, zarówno nowych, jak i starszych miały zacząć spadać. Głód mieszkań w Katowicach, ale i w innych miastach w Polsce jest bowiem tak duży, że deweloperzy biją kolejne rekordy sprzedażowe i budowlane. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w pierwszym kwartale 2018 roku liczba budów rozpoczętych przez deweloperów wzrosła o prawie 19 proc., a nowych pozwoleń na budowę było o 45 proc. więcej.

Jakich cen należy się spodziewać w najbliższej przyszłości

– Prognozuję realnie wzrost cen mieszkań o 7,5 proc. w skali roku – mówi Dariusz Blocher – prezes Budimeksu. W czasie XXVIII Forum Ekonomicznego w Krynicy Prezes tłumaczył, że zarówno ceny gruntów, jak i wykonawstwa rosną dziś w tempie ok. 15 proc. rocznie. Żeby to zrównoważyć, ceny mieszkań też powinny wrosnąć o 15 proc. – Nikt jednak na takie podwyżki się nie zdecyduje, dlatego prognozuję wzrost na poziomie 7,5 proc. To powinno częściowo zrekompensować wzrost kosztów deweloperów, ale i tak odbije się na ich zysku – dodaje Dariusz Blocher, prezes Budimexu.

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi

Mimo rosnących cen popyt na mieszkania jest nadal wysoki, a klienci częściej niż w poprzednich latach sięgają po kredyt hipoteczny. Według danych Biura Informacji Kredytowej wartościowo zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi w lipcu wzrosło o 20 procent rok do roku. Akcja kredytowa rozwija się coraz mocniej min. z uwagi na dobrą  sytuację na rynku pracy:  coraz więcej osób ma wymagany przez banki wkład własny na poziomie min. 10 proc. ceny mieszkania i posiada odpowiednią zdolność kredytową. Z analizy danych przedstawianych przez banki widać wyraźnie, że rośnie zarówno ilość osób zgłaszających się po kredyt hipoteczny, jak i średnia kwota wnioskowanego kredytu.