W ciągu ostatnich kilku lat coraz popularniejsze wśród deweloperów stają się projekty oferujące mieszkania jednopokojowe, nie przekraczające 20 mkw. Do kogo adresowana jest taka oferta i ile kosztują tzw. mikrokawalerki? Sprawdziliśmy to.
Mikromieszkania zaczęły wyrastać w dużych miastach nie wcześniej niż 5 lat temu. Jest to więc zjawisko stosunkowo młode na polskim rynku mieszkaniowym. Wyróżnikiem mikromieszkań jest nie tylko ich ekstremalnie mała przestrzeń, ale także fakt realizacji obiektów mieszkaniowych złożonych tylko z kawalerek w wersji mikro.
Wielu zadaje sobie jednak pytanie, na jak małej przestrzeni można żyć wygodnie? Firmy deweloperskie twierdzą, że na bardzo małej. Po analizie ofert dostępnych na portalu RynekPierwotny.pl można zauważyć, iż na rynku pojawiają się mieszkania o powierzchni nawet kilkunastu metrów kwadratowych! Na takiej przestrzeni udaje się zorganizować wszystko co statystycznemu singlowi potrzebne do życia: mały pokój dzienny z aneksem kuchennym, przedpokój i łazienkę z prysznicem.
Projekty „mikro” wyróżnia zazwyczaj nieco podwyższony standard. Często zdarza się też wersja wykończenia pod klucz. Obecnie tego typu inwestycje można znaleźć na wiodących rynkach mieszkaniowych we Wrocławiu, Warszawie, Gdańsku czy Krakowie.
Kto może wygodnie żyć na kilkunastu metrach? Firmy adresują ten typ lokali w szczególności do singli, osób pracujących i studentów. Może być to nieruchomość kupiona na czas nauki, zamiast wynajmu stancji czy mieszkania na wolnym rynku, z późniejszym przeznaczeniem inwestycyjnym, czyli pod wynajem albo odsprzedaż. Budynki wielomieszkaniowe w wersji „mikro” mogą też zachęcić inwestorów do kupna mieszkań w pakietach i zarabiania na samym wynajmie. Dobre lokalizacje w dużych miastach mają tu gwarantować sukces rynkowy.
Małe mieszkania wcale nie są tanie
Choć ceny najmniejszych kawalerek są niskie z racji małego metrażu, to już stawki za metr kwadratowy okazują się najczęściej znacznie powyżej mediany. Należy pamiętać, że mikrokawalerki to oferta sprzedawana jako wyższy standard. Jakie powierzchnie są dostępne?
Na przykład we Wrocławiu w bardzo dobrej lokalizacji w centrum miasta (ul. Ruska) jeden z deweloperów oferuje mieszkania w wyremontowanej, zabytkowej kamienicy. Najmniejsze lokale mają nawet 13 metrów kwadratowych.
- W Białymstoku z kolei metraż kawalerek zaczyna się od 15 mkw., a ich ceny od 6150 zł / mkw, co oznacza, że mikromieszkanie to wydatek rzędu blisko 100 tys. zł.
- Tymczasem już ceny za mieszkania w standardzie deweloperskim, na jednym z nowych osiedli w warszawskiej dzielnicy Mokotów, zaczynają się od 10300 zł/mkw. Najmniejsze mieszkania mają tam 16 mkw., co oznacza, że na taką mikrokawalerkę trzeba wydać przynajmniej 160 tys. zł.
- W Krakowie za komfort mieszkania w 22 – metrowej kawalerce, w zabytkowej wyremontowanej kamienicy w centrum, jeden z deweloperów oczekuje przynajmniej 7750 zł/mkw. W Gdyni zaś za 16 – metrową kawalerkę na osiedlu apartamentowym oferent oczekuje niecałych 100 tys. zł.
Powyższe przykłady potwierdzają, że za mikro – luksus trzeba płacić naprawdę sporo. Ceny „zwykłych” kawalerek, o przeciętnym metrażu 20 – 30 mkw. są już bardziej zróżnicowane. Większa liczba ofert mieści się w lokalnych średnich cenowych i wymogach programu Mieszkanie dla Młodych.
Przykładowo na nowym osiedlu w Lublinie, najtańsze mieszkania mają 27 mkw. a ceny zaczynają się od niecałych 3700 zł/mkw. W Warszawie, w dzielnicy Białołęka można kupić już 21 – metrową kawalerkę, w cenie nieco ponad 100 tys. zł. W tym wypadku za 1/3 mniej można mieć o 30% większy lokal niż na przywołanym wcześniej warszawskim Mokotowie.
Dla kogo garsoniera?
Czy oferta mikrokawalerek sprawdza się w polskich warunkach? Sądząc po tym, że takich inwestycji przybywa, można odpowiedzieć twierdząco. Kawalerki nie są bardzo popularnym typem mieszkań wśród Polaków. Większość klientów zazwyczaj preferuje dwa pokoje o metrażach od 40 do 55 mkw. To dziś również najpopularniejszy typ mieszkań, dostępny w ofercie deweloperów.
Mimo to inwestorzy mieszkaniowi ciągle stawiają na najmniejsze lokale. Tych jest nie więcej niż 10 proc. w całej ofercie. Czy opłaca się więc wydać naprawdę sporo, by kupić na własność kilkanaście metrów kwadratowych? Bez planu inwestycyjnego, taka transakcja wydaje się nie mieć sensu. Jeśli jednak kupujący ma pomysł, jak zarabiać na takiej kawalerce – np. przez wynajem czy też sprzedaż z zyskiem, to taki pomysł może mieć rację bytu.
