10 powodów odmów kredytu hipotecznego – jak sobie z nimi radzić?

Zamierzasz kupić mieszkanie lub wybudować dom, składasz wniosek o kredyt hipoteczny i… bank wydaje decyzję negatywną? Jakie mogą być tego powody? Co mogło pójść nie tak i jak to ewentualnie naprawić?

Wiele czynników ma wpływ na ocenę wiarygodności klienta i podjęcie decyzji kredytowej przez bank. Trzeba mieć świadomość, że bank udzieli kredytu hipotecznego tylko wówczas, gdy twój wniosek kredytowy przejdzie pomyślnie wszystkie etapy przeprowadzanej przez niego analizy. W przypadku pojawienia się jakiś zastrzeżeń w stosunku do twojej sytuacji osobistej, finansowej lub prawnej, albo odnośnie kupowanej nieruchomości – bank może wydać decyzje negatywną. Odmowa udzielenia kredytu przez jeden bank, nie oznacza jednak, że kredyt jest całkowicie poza twoim zasięgiem. Niekiedy, aby go uzyskać, należy złożyć kolejny wniosek: w tej samej lub innej instytucji, po upływie kliku miesięcy lub po prostu po wyeliminowaniu powodów decyzji odmownej. Dobrze jest zatem wiedzieć, jakie są najczęstsze przyczyny odmowy kredytu hipotecznego, a także co można zrobić, by w przyszłości bank pozytywnie rozpatrzył twój wniosek kredytowy.

Najczęściej pojawiającym się powodem negatywnej decyzji kredytowej jest brak wystarczającej zdolności kredytowej do obsługi wnioskowanego kredytu. Na ocenę zdolności kredytowej wpływa natomiast szereg rozmaitych czynników powiązanych z sytuacją wnioskodawcy. Są to m.in. wysokość, źródło i systematyczność dochodów; rodzaje i wysokość posiadanych już zobowiązań finansowych; dotychczasowa historia kredytowa; wiek kredytobiorcy; wnioskowany okres kredytowania; liczba osób w gospodarstwie domowym, itp. Dodatkowo każdy bank ma swoje własne metody obliczania zdolności kredytowej klienta, co w praktyce powoduje istotne różnice w kwocie kredytu, który możesz uzyskać w poszczególnych instytucjach. Aby lepiej zrozumieć, co wpływa na podjęcie negatywnej decyzji kredytowej i jak zapobiec takiej sytuacji w przyszłości, warto przyjrzeć się czynnikom, które mają w tej sprawie najistotniejszy wpływ.

Poniżej opisujemy 10 najczęściej występujących powodów odmowy kredytu hipotecznego, a także wyjaśniamy jak można sobie z nimi poradzić.

1. Zbyt niski poziom dochodów

Najczęściej występującą przyczyną negatywnych decyzji kredytowych są zbyt niskie dochody wnioskodawców, przy czym chodzi tu nie tylko o to ile zarabiasz, ale o to jaka kwota dochodów pozostaje miesięcznie do twojej dyspozycji po odliczeniu kosztów utrzymania i spłacie zobowiązań kredytowych, które posiadasz.

Może się okazać, że nawet jeżeli zarabiasz znacznie powyżej średniej krajowej, ale jednocześnie płacisz co miesiąc wysoką ratę kredytu, a do tego posiadasz kartę kredytową z wysokim limitem (nawet jeśli jej nie wykorzystujesz) i przyznany do konta limit debetowy, w ocenie banku twoja zdolność kredytowa może być niższa niż osoby z niższym wynagrodzeniem ale bez zobowiązań kredytowych. Po uwzględnieniu ponoszonych przez was kosztów życia i spłaty kredytów może się bowiem okazać, że każdego miesiąca ma ona do dyspozycji większą ilość wolnych środków niż ty.

Przy obliczaniu zdolności kredytowej analitycy stosują się do rekomendacji T Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którą, miesięczna rata kredytowa nie powinna przekraczać 50 lub 65% uzyskiwanego dochodu (druga z tych wartości dotyczy osób z zarobkami powyżej średniej krajowej)

Różne metody ustalania kosztów utrzymania i obliczania dochodu w poszczególnych bankach

Każdy bank ma własne normy w zakresie ustalenia wysokości miesięcznych kosztów utrzymania klienta i osób będących w jego gospodarstwie domowym. Koszy utrzymania gospodarstwa domowego klienta mogą więc różnić się w zależności od ilości osób pozostających na jego utrzymaniu oraz od jego miejsca zamieszkania. Im większe miasto tym banki przyjmują wyższy poziom kosztów utrzymania. Różnice w kosztach pomiędzy miastem o ilości mieszkańców powyżej 200 tys. a miejscowością, w której zamieszkuje mniej niż 50 tys. osób mogą sięgać nawet kilkuset złotych.

Dodatkowo należy zdawać sobie sprawę, że banki obliczając miesięczny poziom dochodów w różny sposób traktują poszczególne źródła ich uzyskiwania. I tak np. dochody z tytułu umowy o pracę lub emerytury przyjmowane są w całości, ale już dochody z tytułu umów cywilnoprawnych (umowy zlecenia, umowy o dzieło), z tytułu prowadzenia własnej działalności gospodarczej czy z tytułu diet i delegacji kierowców mogą być przyjmowane w części i każdy bank stosuje w tym względzie własne mechanizmy obliczania takich dochodów.

Warto wiedzieć, że te odmienne podejścia banków do różnych kwestii – m.in. sposobu obliczania dochodów i minimalnych kosztów utrzymania oraz indywidualnego traktowania różnych źródeł uzyskiwania dochodów – powodują, że jeden i ten sam klient może w różnych bankach uzyskać różną zdolność kredytową.

Jak poradzić sobie z problemem zbyt niskiego dochodu?

Spotkaj się z ekspertem kredytowym – sprawdzi on, który bank oblicza zdolność kredytową w najkorzystniejszy dla ciebie sposób, uwzględniając wysokość i źródło twoich dochodów, ilość osób na utrzymaniu oraz wielkość miasta, w którym mieszkasz.
Jeśli to będzie konieczne poszukaj wśród najbliższych ci osób współkredytobiorcy, który dzięki swoim dochodom zwiększy twoją zdolność kredytową
Zrób porządek ze swoim zobowiązaniami kredytowymi i innymi kosztami, bez których możesz się obejść: zrezygnuj z karty kredytowej lub obniż jej limit do kwoty, która jest ci naprawdę niezbędna; rozważ konsolidację kredytów, która zmniejszy wysokość miesięcznej raty;

2. Niestabilne źródła dochodów

Jeszcze do niedawna banki pożądały głównie kredytobiorców z „pewnymi” źródłami dochodów, tj. wynagrodzeniem z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, emerytury czy bezterminowej renty. Obecnie, zdecydowana większość z nich dostosowała swoją politykę kredytową do specyfiki współczesnego rynku pracy i w pełni akceptuje również dochody z umów cywilnoprawnych czy z własnej działalności gospodarczej.

Bank preferuje dochody stabilne i regularne

Należy jednak pamiętać, że banki oceniając ryzyko kredytowe preferują klientów o ustabilizowanej sytuacji finansowej. A zatem wolą klientów, którzy mają zawarte umowy na stałe, długi staż pracy, regularne dochody i stabilne co do ich wysokości, uzyskiwane w sposób ciągły, których udokumentowanie nie budzi wątpliwości. Problem z uzyskaniem kredytu mogą mieć osoby, które nie pracują jeszcze 3 miesięcy u obecnego pracodawcy i nie mogą udokumentować ciągłości zatrudnienia, osoby których podstawowym źródłem dochodu są diety i delegacje, osoby, których umowa o pracę kończy się w ciągu najbliższych 6 m-cy, osoby pracujące za granicą, osoby prowadzące działalność w branżach wysokiego ryzyka np. w pośrednictwie finansowym, budownictwie, transporcie.

Nieakceptowanymi źródłami dochodów są: dochody z tytułu zatrudniona przez agencję pracy tymczasowej, renta czasowa, alimenty i 500+, świadczenia socjalne, dochody z działalności gospodarczej prowadzonej krócej niż 12 miesięcy oraz dochody z działalności gospodarczej prowadzonej za granicą.

Jak poradzić sobie z problemowymi źródłami dochodów?

Jeśli jesteś zatrudniony na umowę zlecenia, umowę o dzieło, masz czasową umowę o pracę, jesteś kierowcą zawodowym i otrzymujesz niskie wynagrodzenie podstawowe i do tego diety albo prowadzisz działalność gospodarczą skontaktuj się ekspertem kredytowym, który sprawdzi jaki bank jest najprzychylniejszy dla osób będących w twojej sytuacji zawodowej.
Jeśli jesteś przedsiębiorcą i rozliczasz się na podstawie karty podatkowej lub ryczałtu, przejdź na księgę przychodów i rozchodów – te dwie pierwsze formy obniżają w większości banków twoją zdolność kredytową.
Jeśli problemem jest krótki staż pracy czy działalności gospodarczej, wystarczy że poczekasz te kilka tygodniu lub miesięcy i ponownie złożysz wniosek.

3. Nieudokumentowane źródła dochodów

Należy pamiętać że banki do obliczenia zdolność kredytowej przyjmują tylko dochody, które możesz udokumentować. Bankowi nie wystarczy w tym przypadku samo oświadczenie klienta, ale konkretne dokumenty, które potwierdzają wysokość dochodów: zaświadczenie od pracodawcy o wysokości dochodów netto za okres 3 lub 6 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku kredytowego, historia wpływów wynagrodzenia na konto, PIT za ostatni rok podatkowy, wydruk z książki przychodów i rozchodów przygotowany przez biuro rachunkowe itd. Jeśli więc twoje dochody są częściowo nieoficjalne, zarabiasz w praktyce więcej, ale część kwoty otrzymujesz od pracodawcy „pod stołem” to bank przyjmie tylko te dochody do wyliczenia zdolności kredytowej, które jesteś w stanie udokumentować. Ważne jest również to, że bank patrzy wstecz, analizuje sytuację historyczną klienta. A to oznacza, że nie weźmie pod uwagę podwyżki wynagrodzenia, którą masz otrzymać od przyszłego miesiąca, czy dochodów, które w przyszłości wypracujesz z kontraktu, który właśnie zawarłeś.

Jak poradzić sobie z problemem dochodów bez pokrycia?

Zadbaj o to aby twoje dochody były w całości legalne i opodatkowane, wypłacane na rachunek bankowy
Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz inwestycję mieszkaniową nie dotwarzaj zbędnych kosztów tylko zadbaj o maksymalnie wysoki dochód, który udokumentujesz w rocznym PI-cie

4. Nieterminowa spłata kredytów czyli „zła historia” w BIK-u

Każdy bank rozpoczyna analizę wniosku kredytowego od sprawdzenia w BIK-u twojej historii kredytowej. Bank chce wiedzieć jak radziłeś sobie do tej pory z obsługą zaciągniętych kredytów hipoteczny, pożyczek gotówkowych, kart kredytowych, limitów w koncie i pożyczek ratalnych. Na podstawie twojej dotychczasowej historii kredytowej bank przewiduje jak będziesz obsługiwał kredyty w przyszłości. Jeśli więc robiłeś to dobrze, to znaczy wszystkie swoje zobowiązania spłacałeś terminowo lub z niewielkim opóźnieniem nie przekraczającym 30 dni to nie musisz się obawiać odmowy udzielenia kredytu.

Jeśli jednak swoje zobowiązania spłacałeś po 30 dniach lub regularnie co miesiąc opóźniałeś się ze spłatą rat kredytowych możesz mieć problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. I nie będzie miało znaczenia to, że spóźniałeś się z „małą kwotą” kredytu lub, że takie opóźnienie „zdarzyło ci się raz”. Zwykle nawet incydentalne opóźnienia powyżej 30 dni stanowią przeszkodę nie do przejścia w uzyskaniu kredytu bankowego. Zajęcia i egzekucje komornicze, oraz windykacje należności, które miały miejsce w ciągu ostatnich 2-3 lat w praktyce sprawią, że kredyt hipoteczny stanie się dla ciebie niedostępny.

Jak poradzić sobie ze „złą” historią kredytową?

Aby ocenić na ile twoja historia kredytowa może zagrozić twoim planom mieszkaniowym skontaktuj się z ekspertem kredytowym. Przedstaw mu swoją sytuację, omów problemy, które miałeś wcześniej z obsługą zobowiązań kredytowych
Wykup w BIK-u raport kredytowy i pokaż go ekspertowi finansowemu. Z raportu będzie wynikać jak długie były twoje opóźnienia w spłacie, kiedy wystąpiły, jaki był twój najgorszy status w BIK. Te informacje pozwolą określić jakie masz szanse na kolejne kredytowanie.
Jeśli minęło już co najmniej 5 lat od spłaty problematycznego zobowiązania finansowego, możesz złożyć wniosek o usunięcie danych w BIK; wpis zniknie z rejestru i nie będzie rzutował na twoją zdolność kredytową.
Jeśli masz na swoim koncie poważniejsze problemy ze spłatą zobowiązania, np. postępowanie układowe z ZUS, poinformuj o tym swojego eksperta kredytowego – spróbuje on w miarę możliwości wybronić cię przed bankiem.

5. Brak historii kredytowej

Nie tylko zła historia kredytowa, ale również jej brak mogą zmniejszyć twoje szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Bank nie ma bowiem narzędzia na którym mógłby oprzeć analizę wiarygodności twojej osoby. Ponieważ nie korzystałeś do tej pory z produktów kredytowych bank nie wie jak będziesz je obsługiwał. A to zmniejsza jego chęć do udzielenia ci kredytu i wymusza większą ostrożność przy podejmowaniu decyzji kredytowej.

Oczywiście sam brak historii kredytowej nie przekreśla twojej szansy na uzyskanie kredytu jednak w połączeniu z młodym wiekiem kredytobiorcy, krótkim stażem pracy, wysoką kwotą kredytu, niskim wkładem własnym czy innymi czynnikami podwyższającymi ryzyko może doprowadzić do podjęcia negatywnej decyzji kredytowej

Jak budować pozytywną historię kredytową?

Zacznij korzystać z limitu w koncie lub z karty kredytowej. Kup jakiś produkt na raty i obsługuj go terminowo przez minimum 6 miesięcy. Kwota limitu lub pożyczki nie musi być duża, ważne żebyś terminowo obsługiwał miesięczne zobowiązania, a to po upływie pół roku zacznie budować twoją wiarygodność w oczach banku.

6. Zbyt wiele zobowiązań kredytowych i/lub ich niska jakość

Zbyt duża ilość zobowiązań kredytowych, nawet jeśli są to małe kwoty, może w rozumieniu banku podwyższać ryzyko ich nieterminowej obsługi. Nie warto w związku z tym każdej rzeczy kupować na raty lub posiadać zbyt wielu kart kredytowych czy limitów w koncie. Zamiast zbudować dobrą historię kredytową możesz spowodować, że banki zaczną cię traktować jako zbyt ryzykownego klienta.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny a rozdzielność majątkowa

Banki zwracają również uwagę na to z jakich produktów kredytowych korzystasz i korzystałeś w przeszłości. Jeśli zdarza ci się sięgać po pożyczki pozabankowe, może to być odczytane przez banki jako dowód twojej słabej kondycji finansowej, a tym samym potencjalnych problemów z obsługą kredytów w przyszłości. Część banków z góry odrzuca wnioski kredytowe klientów, którzy korzystają z pożyczek udzielanych przez firmy i instytucje pozabankowe, nawet jeśli ich obsługa była i jest terminowa.

Jak poradzić sobie z problemem?

Unikaj korzystania z pożyczek pozabankowych
Nie składaj wniosków o kredyt zbyt często, a jeśli w ostatnim czasie skorzystałeś z wielu produktów kredytowych odczekaj przynajmniej 3-6 miesięcy żeby pokazać bankowi że twoja sytuacja finansowa jest już stabilna.
Jeśli masz wiele produktów kredytowych udaj się do eksperta kredytowego, który skonsoliduje twoje zobowiązania w jeden kredyt bankowy. Taki manewr poprawi twoją wiarygodność w oczach banku

7. Zbyt niski lub zbyt wysoki wiek kredytobiorcy

Banki dokonując oceny ryzyka transakcji kredytowej biorą pod uwagę różne elementy, w tym wiek klienta. Zbyt niski wiek klienta (a za taki banki uznają osoby mające od 18 do 21 a nawet 25, 26 lat) może mocno ograniczać chęć banku do udzielenia mu kredytu hipotecznego. Instytucje kredytowe są bowiem bardziej skłonne do podejmowania ryzyka kredytowego w przypadku osób o ustabilizowanej sytuacji życiowej, finansowej i zawodowej. Jeśli do młodego wieku dochodzi krótki staż zawodowy, mały prywatny pracodawca, niższe wykształcenie, brak własnego majątku i niski wkład własny to ryzyko odmowy kredytowej staje się bardzo duże.

W przypadku osób starszych banki stosują ograniczenie w postaci maksymalnej granicy wieku kredytobiorcy w momencie całkowitej spłaty kredytu. Większość banków udziela kredytów na okres do 70-tego roku życia klienta w momencie zakończenia jego spłaty. Tylko pojedyncze banki wydłużają ten okres do 75 lub 80 lat. To powoduje, że osoby po 50-tym czy 60-tym roku życia mogą częściej spotkać się z domową udzielenia kredytowania niż osoby w średnim wieku

Jak poradzić sobie z problemem?

Nie da się zmienić swojego wieku, ale:
Jeśli jesteś osobą młodą możesz postarać się o współkredytobiorcę. Mogą to być twoi rodzice lub inna osoba, która wesprze cię swoim dochodem lub dobrą historią kredytową. Dwóch kredytobiorców, z których każdy uzyskuje dochód jest lepiej ocenianych pod kątem analizy ryzyka niż jeden kredytobiorca.
Skontaktuj się ekspertem kredytowym, który wskaże ci banki mające lepsze podejście do osób w młodym wieku, a gdy jesteś osoba starszą znajdzie dla ciebie te, które są w stanie maksymalnie wydłużyć okres spłaty przy twoim wieku

8. Zawyżona wycena nieruchomości

Nie tylko ocena wiarygodności klienta decyduje o pozytywnej lub negatywnej decyzji kredytowej banku. Oprócz analizy zdolności kredytowej banki dokonują też analizy kupowanej nieruchomości pod kątem jest wartości, wieku, stanu technicznego, atrakcyjności położenia. Część banków sama dokonuje inspekcji kupowanej nieruchomości i wycenia jej wartość. Niektóre jednak dają klientowi możliwość przedstawienia własnego operatu szacunkowego przygotowanego przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego.

Należy jednak pamiętać, że wartość nieruchomości z operatu szacunkowego jest weryfikowana w banku i nie musi zostać przyjęta w całości, może zostać zmniejszona np. na podstawie ceny kupna-sprzedaży innych nieruchomości podobnych do twojej.

Jak poradzić sobie z problemem?

Nie zawyżaj wartości nieruchomości, nie licz na to, że bank tej wartości nie zweryfikuje. Bank na co dzień zajmuje się udzielaniem kredytów hipotecznych i ma duże doświadczenie w zakresie wyceny nieruchomości. Kupuj nieruchomości, których cena faktycznie odpowiada wartości rynkowej.

9. Niska atrakcyjność nieruchomości lub jej lokalizacji

Warto mieć świadomość, że banki oceniają daną nieruchomość pod kątem jest atrakcyjności jako zabezpieczenia kredytu. Nieruchomość, którą bank finansuje kredytem, stanowi bowiem jego zabezpieczenie i powinna odznaczać się taką płynnością, żeby w przypadku problemów ze spłatą kredytu dało się ją szybko spieniężyć. Jakie nieruchomości są nieatrakcyjne dla banku? Stare, zaniedbane, których stan techniczny budzi wątpliwości w czasie inspekcji, w których konieczne jest wykonanie pilnego remontu, np wymiany dachu, gdzie stan ścian nośnych lub stropów jest zły. Również nieruchomości położone w nieatrakcyjnej lokalizacji, ze złym dojazdem mogą nie spotkać się z akceptacją banku. Banki niechętne też są nieruchomościom objętym opieką konserwatora zabytków.

Banki nie finansują nieruchomości, których stan prawny jest nieuregulowany, które wymagają jeszcze dokonania zmian geodezyjnych, domów bez centralnego ogrzewania lub bez łazienki, nieruchomości które nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (lub oficjalnej służebności przejazdu przez inną działkę) lub na których ustanowiono służebność na rzecz osób trzecich.

Jak poradzić sobie z problemem?

Zweryfikuj stan techniczny i prawny kupowanej nieruchomości. Jeśli nie potrafisz sam tego zrobić skorzystaj z pomocy eksperta finansowego.
Możesz ustanowić zabezpieczenie na innej, akceptowanej przez bank nieruchomości.

10 Zbyt duża liczba zapytań kredytowych

Wydaje ci się, że skoro szukasz atrakcyjnej oferty kredytu, to powinieneś odwiedzić możliwie jak największą liczbę banków? Nic bardziej mylnego, bo złożenie zbyt wielu zapytań kredytowych oznacza w praktyce same problemy. W takim wypadku analityk może z góry założyć, że coś musi być z tobą nie tak i to dlatego inne banki odmówiły ci już finansowania, albo że chcesz wyłudzić kilka kredytów na raz i np. rozpocząć nowe życie za granicą. Co więcej, w ten sposób obniża się również twoja ocena punktowa w BIK (obniża ją każde złożone zapytanie), a to może oznaczać odrzucenie wniosku już na etapie wprowadzania go do systemu.

Jak poradzić sobie z problemem?

Nie zgłaszaj się do zbyt wielu banków – już w przypadku 3-4 zapytań w ciągu miesiąca większość z nich odrzuci twój wniosek.
Skorzystaj z pomocy eksperta kredytowego – po zapoznaniu się z informacjami o tobie i kupowanej nieruchomości oceni on, w których bankach będzie najkorzystniej złożyć wnioski kredytowe.

O czym jeszcze warto pamiętać?

Potencjalnych czynników, mogących doprowadzić do odrzucenia wniosku kredytowego jest całe mnóstwo. Na szczęście, banki zwykle mniej lub bardziej dokładnie informują o przyczynach decyzji odmownej, dzięki czemu wnioskodawca wie, jakie kroki musi podjąć by następnym razem werdykt analityków był pozytywny.

Pamiętaj, że negatywna decyzja jednego czy nawet kilku banków nie przekreśla twoich szans na kredyt hipoteczny!

Odrzucenie wniosku kredytowego to jeszcze nie koniec świata – jeżeli jednak następnym razem chcesz mieć większe szanse na otrzymanie kredytu, skontaktuj się z ekspertem finansowym