Refinansowanie kredytu hipotecznego czyli jak zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych

Posiadasz kredyt hipoteczny i spłacasz go na ustalonych w umowie warunkach cenowych? Czy dzisiaj te warunki to najlepsza możliwa oferta na rynku? A jeśli nie to czy możesz zastąpić swój obecny kredyt hipoteczny innym kredytem o lepszych parametrach cenowych? Jeśli chciałbyś płacić niższą ratę i zaoszczędzić w całym okresie spłaty nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych przeczytaj nasz artykuł

Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie kredytu hipotecznego to nic innego jak spłata tego kredytu innym kredytem hipotecznym o lepszych warunkach finansowych. Najczęściej celem refinansowania jest obniżenie comiesięcznej raty kredytu, zmniejszenie całkowitych kosztów jego obsługi, wydłużenie lub skrócenie okresu kredytowania albo też pozyskanie dodatkowej gotówki, którą będziesz mógł dowolnie spożytkować. Znalezienie tańszej oferty kredytowej i zastąpienie twojego kredytu hipotecznego innym, o korzystniejszych parametrach cenowych, może spowodować, że znacznie obniżysz koszty jego obsługi i zaoszczędzisz sporą kwotę twojego domowego budżetu.

Jak dużo możesz zaoszczędzić na refinansowaniu kredytu hipotecznego?

Wszystko zależy od tego na jakich warunkach finansowych został ci przyznany kredyt, z którego obecnie korzystasz. Podstawowym parametrem wpływającym na wysokość kosztów obsługi kredytu hipotecznego jest marża kredytowa, którą bank zastosował w twoim kredycie. Marża kredytowa obowiązuje przez cały okres kredytowania niezależnie od zmian jakie zachodzą w naszej gospodarce i niezależnie od ewentualnych zamian stóp procentowych. Jest zapisana w twojej umowie kredytowej i sięgając do tego dokumentu możesz bez trudu sprawdzić jej wysokość.

Warto wiedzieć, że wysokość marży kredytowej stosowanej przez banki w danym okresie czasu znacząco się od siebie różni. Różnice te mogą sięgać 1%-2% a czasem i więcej. Dodatkowo czynniki makroekonomiczne powodowały istotne zmiany w poziomie marż stosowanych przez banki w ostatnich 5, 10 czy 15 latach.

Spójrzmy na poniższy przykład:

Przykładowe wyliczenia dla przeciętnego kredytu hipotecznego w wysokości 300 000 zł na okres 30 lat, raty równe, WIBOR3M 1,17%:

Przy marży kredytowej w wys. 2,5%, rata kredytu wynosi 1.379 zł, a suma kosztów odsetkowych to kwota : 196.494 zł
Przy marży kredytowej w wys. 1,5%, rata kredytu wynosi 1.215 zł, a suma kosztów odsetkowych to kwota: 137.475 zł

Różnica w ujęciu miesięcznym to 164 zł , a w ogólnym koszcie odsetkowym to 59.019 zł.

A zatem refinansowanie kredytu hipotecznego nowym kredytem z marżą kredytową niższą o 1% pozwoli ci zaoszczędzić rocznie 1.968 zł, a w całym okresie spłaty 59.019 zł.

Co w sytuacji gdy spłacasz swój kredyt np. już 10 lat? Czy nadal opłaca Ci się korzystać z refinansowania i przenieść swój kredyt do innego banku ? Tak. Patrząc na powyższy przykład po refinansowaniu kredytu obniżysz swoją comiesięczną ratę o 164 zł, a w okresie pozostałym do spłaty (czyli przez 20 kolejnych lat) zmniejszysz swoje koszty odsetkowe o 39.360 zł. Prawda, że warto?

Jakie są koszty refinansowania kredytu?

Koszt wyceny nieruchomości. Każdy bank indywidualnie określa koszt oszacowania wartości nieruchomości. W zależności od tego jaka nieruchomość stanowi zabezpieczenie twojego kredytu hipotecznego ten koszt może oscylować od 400 złotych (wycenia mieszkania lub działki budowlanej) do ok. 800 złotych (wycena domu)
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. Warunki wcześniejszej spłaty kredytu zostały określone przez bank w twojej umowie kredytowej. Najczęściej prowizja za wcześniejszą spłatę jest pobierana w okresie pierwszych 3 lat od momentu uruchomienia kredytu, a jej wysokość wynosi standardowo od 1% do 3% kwoty, która jest wcześniej spłacana. Może być więc tak, że decydując się na refinansowanie kredytu zapłacisz prowizję za jego wcześniejszą spłatę, ale jeśli upłynął okres wskazany w umowie, prowizja za wcześniejszą spłatę nie będzie wymagana.
Opłaty w sądzie Ksiąg Wieczystych. Zmiana banku będzie wiązała się z koniecznością dokonania zmian w księdze wieczystej. Konieczne będzie wpisanie hipoteki nowego banku: koszt 200 PLN, wykreślenia starej hipoteki: koszt 100 PLN oraz zapłacenie podatku PCC-3 (19 PLN) za ustanowienie hipoteki.
Ubezpieczenie pomostowe. Jest to koszt, który poniesiesz od uruchomienia nowego kredytu do chwili ustanowienia hipoteki na rzecz nowego banku w księdze wieczystej. Czas trwania takiej operacji jest uzależniony od sprawności lokalnego wydziału wieczystoksięgowego i wynosi najczęściej od kilku tygodni do dwóch miesięcy. Średnia cena ubezpieczenia pomostowego to podwyżka marży kredytowej o 1%. Dla kredytu 300 000 PLN będzie to stanowiło koszt ok. 164 zł w przypadku jednego miesiąca, 328 zł w przypadku dwóch miesięcy.

Czy jest wymagany wkład własny do kredytu refinansowego?

W przypadku kredytu refinansowego wkład własny stanowi różnica między obecnym saldem zadłużenia a wartością nieruchomości. Do oceny wartości nieruchomości konieczne jest dokonanie wyceny, którą sporządzi rzeczoznawca majątkowy. Jeśli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia jest na akceptowalnym poziomie banku docelowego najczęściej nie ma konieczności wnoszenia dodatkowego wkładu własnego.

Po jakim czasie można zmienić bank?

Banki w żaden sposób nie limitują możliwości przeniesienia kredytu, dlatego możesz to zrobić w dowolnym momencie. Ważne żeby refinansowanie kredytu hipotecznego było dla ciebie opłacalne ekonomicznie.

Refinansowanie jako możliwość uzyskania taniej gotówki

Zastąpienie kredytu hipotecznego nowym daje również szansę na podwyższenie kredytu o dodatkową tanią gotówkę na dowolny cel. Co ważne oprocentowanie tej dodatkowej kwoty, będzie takie samo jak całego twojego kredytu hipotecznego, przeznaczonego na cel mieszkaniowy. Kwota dodatkowa, o którą możesz się starać to najczęściej 20–30% kwoty kredytu głównego. Środkami tymi będziesz mógł swobodnie dysponować bez wykazania celu ich wydatkowania i bez konieczności ich rozliczenia.

Czy Twój bank może nie zgodzić się na przeniesienie kredytu?

Twój bank nie ma żadnych prawnych możliwości, aby zabronić przeniesienia kredytu do innej instytucji. Jeśli przeprowadzisz transakcję prawidłowo, opłacisz wszystkie koszty i skutecznie spłacisz cały kapitał, to Twój dotychczasowy bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Podsumowanie

Nieprawdziwie są obiegowe opinie, że skoro już zaciągnąłeś kredyt hipoteczny w jednym banku, to nie możesz przenieść go do innego. Możesz swobodnie dysponować swoim kredytem hipotecznych, możesz spłacić go wcześniej, możesz przenieść go do dowolnego banku, możesz refinansować go innym kredytem hipotecznym, dającym ci korzystniejsze warunki spłaty. Ważne żeby ta zmiana przyniosła ci wymierną korzyść finansową.

Koniecznie porównaj swój kredyt hipoteczny z obecnie panującymi warunkami cenowymi. Jeśli nie chcesz tego robić sam, zadzwoń do nas, a nasi eksperci zrobią to za ciebie i wskażą ci ewentualne możliwości zrefinansowania twojego kredytu hipotecznego, innym, bardziej korzystnym kredytem mieszkaniowym.