8 rodzajów nieruchomości, których banki nie lubią kredytować

Uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości nie zależy wyłącznie od wysokości posiadanych dochodów oraz nienagannej historii kredytowej ale również od rodzaju i standardu nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu. Jeśli bank uzna, że jakość zabezpieczenia jest słaba i w przypadku niespłacania kredytu będzie miał problem ze sprzedażą nieruchomości i odzyskaniem pożyczonego kapitału, podejmie negatywną decyzję kredytową. W tym artykule podpowiadamy przyszłym kredytobiorcom, których nieruchomości powinni unikać.

1. Nieruchomości obciążone zapisem dożywocia

Nieruchomości są często przekazywane za życia przez obecnego właściciela młodszym członkom rodziny w zamian za zapis dożywocia w księdze wieczystej. Zapis ten umieszczany jest w dziale III księgi wieczystej i stanowi on pewnego rodzaju zabezpieczenie dla właściciela nieruchomości. Zapis taki daje dotychczasowemu właścicielowi możliwość zamieszkiwania i korzystania z nieruchomości aż do jego śmierci. Dodatkowo nowy właściciel zobowiązuje się do świadczenia wyżywienia, opieki medycznej, ubrania i innych potrzeb na rzecz „dożywotnika” Banki nie sfinansują nieruchomości z takim zapisem z dwóch powodów. Po pierwsze taki zapis ogranicza zbywalność obciążonej nim nieruchomości, bo kto chciałby nabyć nieruchomość z lokatorem, mającym prawo mieszkać w tej nieruchomości do śmierci. Po drugie istnieje obawa, że sytuacja „dożywotnika” może ulec pogorszeniu i zmusić nowego właściciela do ponoszenia coraz większych kosztów opieki. A to może pogorszyć spłacalność zaciągniętego kredytu.

2. Mieszkania TBS

Banki nie finansują kredytem hipotecznym zakupu mieszkań TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego). Wynika to z faktu, że posiadacz mieszkania TBS nie jest jego właścicielem, a jedynie najemcą. W świetle obowiązujących przepisów mieszkania TBS są i będą własnością Towarzystw Budownictwa Społecznego.  Ponieważ nie ma prawa własności, nie ma też praw do dziedziczenia. Potencjalni spadkobiercy w spadku mogą otrzymać jedynie prawo najmu mieszkania. Zakup mieszkania TBS można sfinansować kredytem gotówkowym lub kredytem hipotecznym zabezpieczonym hipoteką na innej nieruchomości.

3. Nieruchomości obciążone hipoteką na rzecz osoby prywatnej

Nie ma przeszkód aby sfinansować zakup nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz innego banku. Istnieją przepisy które umożliwiają wystawienie przez bank dokumentu stanowiącego przyrzeczenie do wykreślenia hipoteki po całkowitej spłacie obecnego kredytu. W przypadku hipotek ustanowionych na rzecz prywatnych osób banki obawiają się ewentualnych problemów z rozliczeniem kredytu. Nie ma bowiem pewności, że po uruchomieniu kredytu bank zostanie wpisany na pierwszym miejscu w hipotece w dziale IV księgi wieczystej kupowanej nieruchomości.

4. Nieruchomości wpisane do rejestru zabytków

Nieruchomość zabytkowa rządzi się swoimi prawami. Wpis do rejestru zabytków ma bardzo duży wpływ na prawa i obowiązki właściciela nieruchomości. Może się bowiem okazać, że mimo prawa własności pewnych rzeczy właścicielowi zrobić nie wolno. Właściciel nieruchomości zabytkowej ma obowiązek dbania o zachowanie jej w stanie niepogorszonym. Musi więc na własny koszt zabezpieczyć ją przed wpływem czynników atmosferycznych, zanieczyszczeń, wilgoci, czy robactwa oraz zabezpieczyć ją przed dewastacją ze strony osób trzecich (np. ogrodzić teren, jeśli budynek jest nieużytkowany). W przypadku gdyby nieruchomość zabytkowa wymagała prac konserwacyjnych – właściciel ma obowiązek przystąpić do nich niezwłocznie. Wpis do rejestru zabytków uniemożliwia wyburzenie budynku. Ponadto nie można prowadzić prac remontowych i modernizacyjnych bez zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Bank nie finansuje zakupu takich nieruchomości, ponieważ nie jest pewny, czy właściciel będzie posiadał umiejętności organizacyjne i dochodowe, by taki zakres prac przeprowadzić. Dodatkowo w przypadku problemów kredytobiorcy z obsługą kredytu ograniczona jest możliwość swobodnej sprzedaży nieruchomości zabytkowej, ponieważ prawo pierwokupu zabytku posiada gmina, na terenie której nieruchomość jest położona.

5. Nieruchomości położone na terenie, gdzie jest mało transakcji kupna-sprzedaży

Każda nieruchomość, która ma być sfinansowana kredytem hipotecznym musi zostać wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego. Oszacowanie wartości dokonywane jest na podstawie historycznych transakcji kupna-sprzedaży podobnych nieruchomości zlokalizowanych na tym terenie w ostatnim okresie czasu. Brak takich transakcji, lub ich bardzo mała ilość może uniemożliwić wycenę nieruchomości, a w konsekwencji spowodować podjęcie przez bank negatywnej decyzji kredytowej. Bank może bowiem obawiać się, że w przypadku wystąpienia problemów kredytobiorcy z terminową obsługą kredytu, czas oczekiwania na sprzedaż nieruchomości i spłatę zadłużenia może być wielokrotnie dłuższy niż w przypadku innych nieruchomości.

6. Nieruchomości w złym stanie technicznym lub poniżej standardu

Na rynku możemy znaleźć nieruchomości w cenie znacznie niższej od cen przeciętnych. Często są to nieruchomości znajdujące się w złym stanie technicznym, który może zagrażać budynkowi (pęknięte mury, przeciekający dach), albo nieruchomości o bardzo niskim standardzie – np. bez centralnego ogrzewania lub z łazienką wspólną dla innych mieszkań. Nieruchomość, która nie spełnia odpowiedniego standardu, nie zostanie zaakceptowana przez bank jako zabezpieczenie udzielonego kredytu. Aby sfinansować zakup takiej nieruchomości trzeba zaproponować bankowi zabezpieczenie na innej nieruchomości lub zobowiązać się do wykonania i sfinansowania niezbędnego remontu po zakupie nieruchomości.

7. Domy z powierzchnią komercyjną

Banki wykazują różne podejście do akceptacji nieruchomości zawierających powierzchnię komercyjną, np. sklep, biuro, lokal usługowy. Decydującym parametrem wpływającym na decyzję banku jest stosunek powierzchni usługowej do powierzchni całkowitej budynku. Część banków zgodzi się sfinansować zakup nieruchomości, w której powierzchnia komercyjna nie przekracza 30% powierzchni całkowitej. Tylko niektóre instytucje zaakceptują budynki z powierzchnią komercyjną wynoszącej do 50% powierzchni całkowitej. Udział powierzchni komercyjnej powyżej 50% całkowitej powierzchni nieruchomości praktycznie uniemożliwia sfinansowanie jej kredytem hipotecznym. Rozwiązaniem jest zakup przy pomocy kredytu inwestycyjnego lub zabezpieczenie kredytu hipotecznego na innej nieruchomości.

8. Domy o bardzo dużym metrażu

Aktualnie większość nabywców zainteresowana jest zakupem nieruchomości o mniejszym bądź średnim metrażu. Niewiele osób poszukuje bardzo dużych i tym samym drogich nieruchomości. Jeśli danym rodzajem nieruchomości interesuje się garstka osób, dla banków może to oznaczać, że istnieje ryzyko nieodzyskania pożyczonych pieniędzy, w przypadku problemów jej właściciela ze spłatą kredytu i koniecznością sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo duże nieruchomości wiążą się z dużymi kosztami utrzymania, a w przyszłości z dużymi nakładami finansowymi na ewentualne remonty pozwalające zachować ją w należytym standardzie. Banki nie są pewne, czy kredytobiorca w przyszłości podoła takim nakładom finansowym i nieruchomość sfinansowana kredytem nie straci na wartości. Z tych powodów banki podchodzą bardzo ostrożnie do finansowania dużych nieruchomości i często są mniej skłonne do podjęcia ryzyka i sfinansowania zakupu takiej nieruchomości.